物業(yè)管理師考試時間為9月初，距離考試還有兩個月的時間，不知道考生復習的如何，對于經營管理的復習方法，看書和做題相結合的方法會比較好，為了幫助考生順利通過考試，唯學網小編整理了物業(yè)管理師經營管理輔導分析。供考生參考。

物業(yè)經營管理的常規(guī)工作

持有股票等證券的成本不過是支付給財務顧問的咨詢費用、傭金和買賣時的印花稅等費用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費用，這些支付不僅數額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。物業(yè)業(yè)主希望讓最終使用者承擔盡可能多的費用，因此業(yè)主不僅盡量避免各種不確定性支出，還要節(jié)省發(fā)生在組織、管理和監(jiān)管過程中的各種支出。但即使租戶或者使用者承擔了大部分的成本和費用，業(yè)主仍然有必要確保租戶履行租約，保證物業(yè)收益達到預期的水平。資產管理的主要內容本質上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務狀況的管理。

對物業(yè)的權力伴隨著必須承擔的義務。不像證券投資者，在未來某一時間處置其證券之前，可以暫時不必考慮和關心證券的情況;而對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。

例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進行某種開發(fā)，但可能因為排水系統(tǒng)或者其他某項關鍵服務無法實現，也可能因為規(guī)劃管理部門認為它沒有達到開發(fā)要求的成熟度，這塊土地無法進行實際的開發(fā)運作。即使這樣，謹慎的業(yè)主也將會每隔一段時間去看看這塊土地，以保證沒有什么負面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會檢查土地的欄護情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地;他們也要防止他人的某些權利或者名義對自己的土地所有權造成的侵害，因為這些行為可能會造成他們今后對土地的開發(fā)計劃受損或者破產。他們還要對土地進行等級評定和保險。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時，往往需要特別的監(jiān)護和合適的管理，這同時也增加了成本和費用。

(一)常規(guī)工作內容概述

從日常工作的角度看，具體負責資產管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。

在建筑物的經濟壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。雖然常規(guī)檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時處理意外事件。技術手冊、錄像資料、承包商和分包商提供的技術資料都非常重要，它們可以給維護隊伍提供比較精確的信息和有效的指導。

在大多數情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權的工作范圍內工作，但如果租戶沒有很好地履行義務，影響建筑物的使用，那么他們也必須進行一定的應急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進行調查、拍照、復印資料、搜集整理電話記錄等。

(二)現金流和成本管理

支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收。

相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關心凈運營收益。因為總收入還必須支付各種運營費用，這些費用不僅包括正常的工作費用和在時間與數量上不可預測的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

1.支出的分配

當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本。

但把所有的成本負擔都轉移給租戶既不現實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：

(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。

(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內容的租約，將預期收費納入租約中。

(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。

2.費用和成本

物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關費用和印花稅等費用的習慣。但實際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費用或雙方分擔的比例。

3.租金

一般來說，按照租約規(guī)定進行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務內容，也需要為其分包商的支出行為負責。但是以下四種情況除外：

(1)物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對各種開支進行管理，并從每個租戶那里收取相應比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務費。

(2)租戶要各自支付保險費，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補償業(yè)主為整體物業(yè)提供風險庇護的費用，即租戶可能會從業(yè)主的物業(yè)資產組合中獲得降低風險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費。

(3)有時租戶不愿按租約內容履行責任。此時業(yè)主有可能停止提供相應的服務，直至采取相應的法律手段強迫租戶履行租約。

(4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進行這項維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。

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