2015年物業(yè)管理師資格證書�？剂�，很多人都說這個證書不怎么有價值，或者說這個證書以后不會再考了。其實事實完全不是這樣。今年只是物業(yè)管理師整頓的一年，物業(yè)管理師這個職位還是必不可少的�，F(xiàn)在國家對物業(yè)管理的要求越來越嚴(yán)，對于物業(yè)失信行為懲處力度越來越大。

從江蘇淮安今年10月份開始施行的《淮安市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理暫行辦法》了解到，對于物業(yè)企業(yè)失信將受到相應(yīng)的懲戒，此措施是為了保證淮安市物業(yè)行業(yè)進(jìn)入“誠信時代”。具體失信表現(xiàn)在：

電梯應(yīng)急呼叫失靈列為一般失信

此次出臺的《辦法》中將物業(yè)企業(yè)失信劃分為一般失信、較嚴(yán)重失信和嚴(yán)重失信三個等級。其中，一般失信行為多達(dá)32項，這32項失信行為均針對業(yè)主經(jīng)常遇到的問題而提出，通俗易懂�；春Ｍ韴笥浾邚奈飿I(yè)收費，物業(yè)配套設(shè)施維護、管理，物業(yè)服務(wù)規(guī)范，行業(yè)管理等四大類著眼，對32項一般失信行為涉及的事項進(jìn)行了整理。

物業(yè)收費是否規(guī)范關(guān)乎業(yè)主切身利益，因收費不規(guī)范而認(rèn)定為一般失信的行為有：違規(guī)收取物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用、保證金、押金等;不及時清退物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用、保證金、押金等;違反物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定;業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的代收代繳有關(guān)費用分?jǐn)偳闆r提出異議，物業(yè)企業(yè)未及時答復(fù);物業(yè)企業(yè)未適時公示物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r或者公示失真信息。

配套設(shè)施維護、管理方面則主要針對電梯和停車位等熱點問題，《辦法》細(xì)化出的一般失信行為有：電梯緊急呼叫按鈕、電話失靈或者無人應(yīng)答;電梯使用單元業(yè)主(使用人)對電梯使用不滿意度達(dá)50%以上;因防汛應(yīng)急物資、設(shè)備儲備不足或搶險不力造成車庫積水較多或電梯井積水，造成電梯損壞;在不能滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主購買、承租或物業(yè)使用人承租需要情況下，將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的使用人;在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主購買、承租或物業(yè)使用人承租需要情況下，將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限超過6個月;人民防空工程平時用作停車位的，出租的租賃期限超過三年。

物業(yè)服務(wù)須按照企業(yè)和業(yè)主約定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范服務(wù)，因不規(guī)范服務(wù)而涉及到的一般失信行為有：物業(yè)服務(wù)達(dá)不到合同約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，留存不足30日備查;迫使業(yè)主、使用人接受指定供應(yīng)商提供服務(wù);不履行物業(yè)維修義務(wù);物管區(qū)域區(qū)容環(huán)境較差未整改;未在物管區(qū)域入口醒目位置公布項目負(fù)責(zé)人照片、姓名、聯(lián)系電話及客服電話;項目負(fù)責(zé)人不知曉物業(yè)服務(wù)合同約定的主要內(nèi)容;前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊;物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)行為明顯失當(dāng);不及時勸阻違法行為，并報告有關(guān)部門;物管區(qū)域室外堆放可出售的裝飾裝修材料;擾亂業(yè)主活動。

物業(yè)企業(yè)不按照規(guī)定履行行業(yè)管理規(guī)定，如未按規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)保證金等9類其它行為等也列入了一般失信行為。

強迫業(yè)主繳納物業(yè)費屬較嚴(yán)重失信

與一般失信行為相比，列入較嚴(yán)重失信的行為主要針對行為較為惡劣，影響較壞的物業(yè)不誠信服務(wù)行為而提出，共有19項�；春Ｍ韴笥浾甙l(fā)現(xiàn)，之前備受關(guān)注的物業(yè)企業(yè)通過停水、停電、停氣等野蠻手段，強迫業(yè)主繳納物業(yè)費等相關(guān)費用的做法，此次正式被列入較嚴(yán)重失信行為。

在公共設(shè)施管理、公共領(lǐng)域經(jīng)營、方面，將物業(yè)企業(yè)擅自同意在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)置無線電通信基站;擅自改變物業(yè)管理用房用途;擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營;擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和設(shè)施用途的;擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的行為;維修資金使用弄虛作假或侵占維修資金不足2萬元;電梯未按規(guī)定進(jìn)行年檢;電梯未委托專業(yè)維保機構(gòu)進(jìn)行維保等八類行為均列入較嚴(yán)重失信行為。

針對物業(yè)承接、退出項目方面不規(guī)范行為，將前期物業(yè)服務(wù)階段未進(jìn)行查驗、備案、公告，未建立檔案、保管以及前期物業(yè)服務(wù)合同終止，未依法移交承接查驗檔案;物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，未在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知并公示的;物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出終止合同，未提前3個月書面告知并公示的;被解聘的物管企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序(物業(yè)服務(wù)合同另有約定除外);將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的等五類行為列入較嚴(yán)重失信行為。

另外，業(yè)主委員會依法要求更換項目負(fù)責(zé)人，未及時更換等其它五類行為也列入了較嚴(yán)重失信行為。

擅自開溜賴著不走

均屬于嚴(yán)重失信

在60種失信行為中，共有9種被列入嚴(yán)重失信行為。物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)期限到期前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法解除合同，擅自撤離物業(yè)服務(wù)項目;被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交物業(yè)管理用房，經(jīng)責(zé)令限期整改后，仍未按時移交;被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)責(zé)令限期整改后，仍未按時撤出;被依法解聘物管企業(yè)未按規(guī)定辦理移交手續(xù)，履行交接義務(wù)，經(jīng)責(zé)令限期整改后，仍未辦理移交、未履行交接義務(wù);未經(jīng)合法選聘進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)責(zé)令限期整改后，仍未按時退出的都屬于嚴(yán)重失信行為。

另外，對侵占維修資金2萬元以上或不及時退還;發(fā)生《生產(chǎn)安全事故報告和調(diào)查處理條例》規(guī)定為一般以上等級事故;1年內(nèi)發(fā)生3次以上同類較重失信行為或者1年內(nèi)發(fā)生較重失信行為4次以上;在市、縣區(qū)政府組織開展的重大(國家、省級)創(chuàng)建活動中，因物業(yè)服務(wù)存在問題，致使創(chuàng)建工作未通過上級審查驗收等四類行為也屬于嚴(yán)重失信行為。

投訴失信行為，有兩大渠道

從市住建局了解到，業(yè)主反映、投訴物業(yè)企業(yè)失信行為，既可以向住建部門反映，也可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴。按照《辦法》規(guī)定，市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理，縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理工作，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理工作。

嚴(yán)重失信，投標(biāo)中受影響

物業(yè)企業(yè)失信行為一旦經(jīng)過調(diào)查認(rèn)定，將面臨信用扣分，對企業(yè)產(chǎn)生多重不利影響，使得物業(yè)企業(yè)在評優(yōu)、評先，資質(zhì)升級，尤其是在投標(biāo)中處于不利地位。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，在前期物業(yè)管理招標(biāo)中，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將投標(biāo)人信用列為分項評分內(nèi)容，信用分權(quán)重不得低于15%。也就說說，今后新的物業(yè)項目在公開聘請物業(yè)公司時，將把物業(yè)企業(yè)信用分列為評價依據(jù)之一。

除此之外，針對嚴(yán)重或較嚴(yán)重失信的企業(yè)，在投標(biāo)時將面臨更加嚴(yán)厲的懲戒，如物業(yè)服務(wù)有嚴(yán)重失信行為，將不得參加房地產(chǎn)開發(fā)項目前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，不得以協(xié)議方式承接房地產(chǎn)開發(fā)項目前期物業(yè)服務(wù);有較重失信行為，不得以協(xié)議方式承接房地產(chǎn)開發(fā)項目前期物業(yè)服務(wù)。

失信記錄，最長要背七年

根據(jù)《辦法》規(guī)定，一般失信行為有效期為1年，較重失信行為有效期3年，嚴(yán)重失信行為有效期7年。也就是說，如物業(yè)企業(yè)有嚴(yán)重失信行為，在認(rèn)定后的7年內(nèi)，將攜帶嚴(yán)重失信記錄，在這期間，其參與市場投標(biāo)時，會丟失信用分，會遇到不得承接相關(guān)項目的“雷區(qū)”。

失信要懲戒，守信會加分

物業(yè)企業(yè)失信要懲戒，物業(yè)企業(yè)講誠守信會得到尊重，受到優(yōu)待。該《辦法》在懲戒失信行為的同時，通過評定信用良好物業(yè)企業(yè)，引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)邁入誠信經(jīng)營行列�！掇k法》將業(yè)主滿意率85%以上，創(chuàng)建物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，使得問題較多的物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量明顯提升的列為良好信用內(nèi)容，進(jìn)行信用加分，使得良好信用企業(yè)在評優(yōu)、投標(biāo)等多領(lǐng)域受到優(yōu)待。

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