營改增后大數(shù)據(jù)背景下的最新土地增值稅清算實操大全專題（鄭州，12月22-23日）
【舉辦單位】北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng) www.mdpxb.com 中國培訓(xùn)資訊網(wǎng) www.e71edu.com
【咨詢電話】4006820825 010-56133998 13810210257
【培訓(xùn)日期】2017年12月22-23日
【培訓(xùn)地點】鄭州
【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理、總會計師、首席財務(wù)官、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務(wù)會計以及稅務(wù)咨詢公司財會辦稅人員等。

【課程背景】
按照河南省地方稅務(wù)局稅收征管工作安排，從去年下半年開始對全省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的完工項目進(jìn)行大規(guī)模的清算工作。本次清算規(guī)模之大、力度之強、戰(zhàn)線之長、手段之先進(jìn)、投入人力之多前所未有，除了投入清算的人員數(shù)量是歷年來最多的以外，很多地區(qū)都引用了“清算軟件”。從前期已經(jīng)完成的清算項目來看，存在問題的項目眾多，補交稅款的數(shù)額巨大，絕大部分企業(yè)和項目，都因納稅人對國家政策把握不清和操作失誤不同程度的存在問題。
為了幫助大家盡快熟悉稅收政策，把握清算方法，降低清算風(fēng)險，我們再一次組織土地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)。本次培訓(xùn)為“河南省土地增值稅清算專場”，將緊密結(jié)合：國發(fā)〔1993〕138號、財法字〔1995〕6號、財會字〔1995〕15號、國稅函發(fā)〔1995〕110號、財稅字〔1995〕48號、國稅函〔1999〕112號、國稅函〔2000〕687號、財稅〔2006〕21號、財稅〔2006〕21號、國稅發(fā)〔2007〕132號、國稅發(fā)〔2009〕91號、國稅函〔2010〕220號、國稅發(fā)〔2010〕53號、財會〔2016〕22號、國家稅務(wù)總局2016第70號公告，以及“河南省地方稅務(wù)局在營改增前后出臺的土地增值稅最新政策”進(jìn)行詳細(xì)講解與剖析。
本次課程全部采用真實的案例——真實的情景再現(xiàn)、真實的處理結(jié)果，全部案例都來源于全國各地稅收執(zhí)法實踐。希望通過本次培訓(xùn)，能夠與大家一道共同提高對稅收政策的理解能力和清算工作的實操能力，讓大家的清算水平再上一個新臺階。

【課程大綱】
第一部分：土地增值稅征收管理
一．土地增值稅針對哪些單位和個人征收
二．土地增值稅針對哪些業(yè)務(wù)征收
【案例01】房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，是
否應(yīng)征收土地增值稅？
【案例02】房屋從土地當(dāng)中分離出來單獨轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？
【案例03】委托代建必須符合哪些條件，代建業(yè)務(wù)雙方一般如何進(jìn)行會計核算？
三．預(yù)繳土地增值稅時應(yīng)注意哪些問題：
四．在哪些情況下要對土地增值稅實行核定征收
五．開發(fā)普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠
六．以房地產(chǎn)進(jìn)行的“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應(yīng)征收土地增
值稅？
【案例04】營改增后以接受投資入股土地進(jìn)行開發(fā)，土地的入賬價值怎樣計算，
以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式
取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價能否作為土地成本扣除？
七．以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應(yīng)征收土地增值稅？
八．開發(fā)建設(shè)保障性住房是否應(yīng)征收土地增值稅
第二部分：土地增值稅竣工清算
一．土地增值稅清算必須符合那些基本條件
【案例05】在確認(rèn)開發(fā)項目是否達(dá)到清算條件時，對國稅發(fā)187號、國稅
發(fā)91號文件中的“竣工驗收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）
售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？
二．土地增值稅清算時“清算單位”如何確認(rèn)
【案例06】國稅發(fā)187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審
批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期
項目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”和
“分期項目”應(yīng)該如何理解？
【案例07】清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應(yīng)
將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算？ 銷售房屋時，贈送開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)如何計算
土地增值稅？
【案例08】清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？
三．營改增后土地增值稅收入包括哪些內(nèi)容，如何計算？
四．代收款項應(yīng)如何處理
五．發(fā)生哪些業(yè)務(wù)應(yīng)視同銷售收入處理
【案例09】營改增以后在實際工作中，發(fā)生視同銷售行為，應(yīng)如何處置？
六．土地增值稅清算時以什么為依據(jù)確認(rèn)清算收入
七．違約金、更名費是否應(yīng)計入清算收入
八．清算時對清算收入偏低如何確認(rèn)
【案例10】政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格回購安置房的，應(yīng)如何確認(rèn)銷售不
動產(chǎn)收入？
九．清算收入審核的方法和內(nèi)容
（一） 收入審核的方法
（二） 收入審核的內(nèi)容
十．清算時可以扣除的項目包括哪些內(nèi)容
十一．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括什么？
【案例11】在實際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的，清算時土地成本應(yīng)如何
計算扣除？同一項目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時土地成本應(yīng)如
何計算扣除，其他成本應(yīng)該如何計算扣除？
【案例12】清算時，房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是
否可以計入開發(fā)成本扣除？
【案例13】清算時，地方政府、財政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還
款在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理？
【案例14】未按規(guī)定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑
據(jù)的土地，清算時是否允許扣除？
【案例15】經(jīng)國土局批準(zhǔn)同意，開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金
抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣
除？
【案例16】開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷
補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據(jù)，
差額部分支付了地價款并取得票據(jù)。
【案例17】母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全
資子公司，作為開發(fā)此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，
將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費及土地證由子公司辦理，總
公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據(jù)的
付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據(jù)是否允
許扣除土地價款？
【案例18】改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)無票據(jù)，清算時土地成本
如何扣除？
十二．開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本如何確認(rèn)
（一） 土地征用及拆遷補償費：
【案例19】房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補償費應(yīng)取得什么票據(jù)？
【案例20】開發(fā)項目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應(yīng)如何計算？
（二） 前期工程費：
（三） 建筑安裝工程費：
【案例21】單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時，其建筑成本應(yīng)該如何
計算分?jǐn)偅?br /> 【案例22】國稅發(fā)187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應(yīng)如
何理解？
【案例23】清算時，開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合
銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？
【案例24】開發(fā)項目涉及甲供材的，雙方如何進(jìn)行會計核算實務(wù)。
【案例25】在土地增值稅清算的時候，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實際支付的
部分（例如：工程款）可否計入扣除項目。
（四） 基礎(chǔ)設(shè)施費：
（五） 公共配套設(shè)施費：
【案例26】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)
機(jī)關(guān)如何掌握？
【案例27】公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計算征收土地增值稅？
【案例28】清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費用”
是否允許扣除？
【案例29】規(guī)劃外發(fā)生的項目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？
（六） 開發(fā)間接費用：
【案例30】計算土增稅時，“營銷設(shè)施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除？
【案例31】房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、
開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？
【案例32】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所發(fā)生的前期工程費、建筑安裝
工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或
不實的，應(yīng)該如何處置？
十三．開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用如何確認(rèn)
【案例33】為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據(jù)實扣除，而是按照成本
的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？
【案例34】《土地增值稅實施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？
關(guān)于借款費用的扣除應(yīng)如何把握？
【案例35】房地產(chǎn)企業(yè)向個人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費用是否可以扣除？
委托其他單位、個人向金融機(jī)構(gòu)借款，費用是否可以扣除？取得個人、
單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，
費用是否可以扣除？
【案例36】企業(yè)的下列費用支出屬于開發(fā)間接費還是開發(fā)費用？
【案例37】為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用？
十四．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)：
【案例38】營改增以后清算時，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計算扣除？
十五．清算時其他扣除項目金額如何計算
十六．轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項目計算：
【案例39】營改增以后轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計算扣除項目金額？
十七．扣除項目審核的方法和內(nèi)容：
（一） 成本檢查的方法：
（二） 成本檢查的內(nèi)容：
十八．項目橫跨營改增前后土地增值稅清算時應(yīng)納稅款計算：
【案例40】清算綜合案例
十九．增值稅背景下土地增值稅清算后應(yīng)納稅款的計算：
【案例41】清算后銷售尾盤，應(yīng)如何計算繳納土地增值稅？

【講師介紹】
楊老師,曼頓培訓(xùn)網(wǎng)(www.mdpxb.com)資深講師。我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時間長達(dá)幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準(zhǔn)確、透徹、簡潔、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

【費用及報名】
1、費用：培訓(xùn)費3380元（含培訓(xùn)費、講義費）；如需食宿，會務(wù)組可統(tǒng)一安排,費用自理。
2、報名咨詢：4006820825 010-56133998 56028090 13810210257 鮑老師
3、報名流程：電話登記-->填寫報名表-->發(fā)出培訓(xùn)確認(rèn)函
4、備注：如課程已過期，請訪問我們的網(wǎng)站，查詢最新課程
5、詳細(xì)資料請訪問北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng)：www.mdpxb.com (每月在全國開設(shè)四百多門公開課，歡迎報名學(xué)習(xí))