國(guó)地稅合并嚴(yán)征管體制下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):—土地增值稅清算全程模擬和檢查應(yīng)對(duì)專題(深圳,8月23-24日)
【舉辦單位】北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng) www.mdpxb.com 中國(guó)培訓(xùn)資訊網(wǎng) www.e71edu.com
【咨詢電話】4006820825 010-56133998 13810210257
【培訓(xùn)日期】2018年8月23-24日
【培訓(xùn)地點(diǎn)】深圳
【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員,注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
【課程背景】
房地產(chǎn)企業(yè)增值稅改革平穩(wěn)運(yùn)行期剛剛開始,又進(jìn)入了國(guó)地稅合并的嚴(yán)征管體制,房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目土地增值稅清算有何不同?項(xiàng)目橫跨新老時(shí)期收入該如何確認(rèn)?新項(xiàng)目土地成本確認(rèn)與營(yíng)改增前有何不同?不同承包方式對(duì)建筑成本造成哪些影響?會(huì)計(jì)核算制度變化對(duì)項(xiàng)目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響?增值稅稅率下調(diào)對(duì)清算結(jié)果造成哪些影響?
新出臺(tái)的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對(duì)土地增值稅清算有哪些影響?金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)征管給企業(yè)清算帶來(lái)哪些隱憂?如何進(jìn)行開發(fā)前期公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對(duì)土地增值稅的高稅負(fù)問題?如何利用本企業(yè)財(cái)務(wù)資料結(jié)合國(guó)家最新土地增值稅新政進(jìn)行土地增值稅測(cè)算和模擬清算?稅務(wù)機(jī)關(guān)如何進(jìn)行土地增值稅清算檢查和納稅評(píng)估?如何有效應(yīng)對(duì)?
本課程將通過(guò)實(shí)操案例結(jié)合申報(bào)表填報(bào)的模擬演練,讓您輕松掌握土地增值稅的測(cè)算管控和清算檢查應(yīng)對(duì)新技能。
【課程大綱】
第一節(jié):土地增值稅清算管控必備知識(shí)
一.土地增值稅管理必備知識(shí)
1.征收范圍界定
2.不征稅范圍界定
3.不納入征稅范圍界定
4.免稅范圍界定
5.土地增值稅的納稅人
6.土地增值稅的稅額計(jì)算
「案 例」房產(chǎn)已全部銷售,公司一直未取得土地使用權(quán),是否征土地增值稅?
二.土地增值稅的征收管理
1.土地增值稅的預(yù)征
⑴ 預(yù)繳土地增值稅應(yīng)注意哪些問題?預(yù)繳稅款如何會(huì)計(jì)核算?
2.土地增值稅的清算
「案 例」如何通過(guò)清算單位進(jìn)行土地增值稅的前期整體稅收籌劃?
「案 例」銷售房屋時(shí)贈(zèng)送開發(fā)產(chǎn)品,如何計(jì)算土地增值稅?
「案 例」政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價(jià)格回購(gòu)安置房,如何確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入?
第二節(jié):土地增值稅清算演練
一.收入總額的確認(rèn)和清算審核:
1.與收入相關(guān)的面積
2.收入總額的確認(rèn)
⑴ 政府限定回遷房?jī)r(jià)格如何確認(rèn)收入額?
3.收入總額的清算審核
「案 例」實(shí)測(cè)面積與合同面積存在誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算實(shí)例
解析?
「案 例」拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用
二.扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)和審核:
1.扣除項(xiàng)目的扣除原則
2.土地成本的歸集和分配
⑴ 土地成本的構(gòu)成內(nèi)容
⑵ 土地成本的具體歸集和分?jǐn)?br />
⑶ 拆遷安置費(fèi)在土地成本確認(rèn)中的具體應(yīng)用
⑷ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的入帳票據(jù)
⑸ 土地成本確認(rèn)中的相關(guān)問題及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
⑹ 土地成本確認(rèn)中的明細(xì)申報(bào)表及注意事項(xiàng)
⑺ 營(yíng)改增對(duì)土地成本列支的影響及風(fēng)險(xiǎn)管控:
「問 題」增值稅體制下“差額計(jì)算銷項(xiàng)稅額”是否影響新項(xiàng)目土地成本扣除?
「問 題」開發(fā)商用原為政府墊付工程款抵頂土地出讓金,這部分土地成本沒有
出讓金票據(jù),能否扣除?
「問 題」母公司拿地子公司開發(fā)下,母公司名頭出讓金票據(jù)是否允許子公司作
為土地成本扣除?
「案 例」地價(jià)款攤銷案例解析及應(yīng)用
「案 例」本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用
「案 例」土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例
3.前期工程費(fèi)的歸集和分配
4.建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配:
⑴ 房屋裝修費(fèi)用如何扣除?有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)?營(yíng)銷設(shè)施裝修如何扣除?
⑵ 房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理?
⑶ 單棟建筑物含不同類型房地產(chǎn),清算時(shí)如何利用層高系數(shù)法計(jì)算其建筑成本?
⑷ 商住一體樓成本劃分涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及規(guī)劃策略;工程預(yù)決算、工程定額在成
本列支中的指導(dǎo)作用。
⑸ 混合銷售和兼營(yíng)下,票據(jù)結(jié)算應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)?
「案 例」單棟建筑含不同類型房產(chǎn),清算時(shí)其建筑成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?br />
5.公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配:
⑴ 公共配套設(shè)施費(fèi)如何涉稅認(rèn)定?
⑵ 成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)如何分?jǐn)偅?br />
⑶ 建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬
于全體業(yè)主所有的”如何涉稅認(rèn)定?
⑷ 分期開發(fā)公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的,土地增值稅如何扣除?
⑸ 分期開發(fā)的多期公共配套費(fèi)稅收上應(yīng)如何分?jǐn)偅?br />
⑹ 紅線外工程土地增值稅清算時(shí)如何扣除?
⑺ 銷售房產(chǎn)同時(shí)附贈(zèng)其他開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅如何處理?
「案 例」房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)全部銷售后,配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里?稅務(wù)機(jī)關(guān)如何
掌握?
「案 例」清算時(shí),對(duì)開發(fā)公司“在小區(qū)外為政府建公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否
允許扣除?對(duì)該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅,土地增值稅清算時(shí)如何處置?
6.開發(fā)間接費(fèi)的歸集和分配:
⑴ 物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除?
「案 例」房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目,不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開
發(fā)間接費(fèi),清算時(shí)如何計(jì)算扣除?
「案 例」利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用
7.期間費(fèi)用的處理:
⑴ 期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用如何區(qū)分?
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)哪些費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)必須作為管理費(fèi)用認(rèn)定?
8.稅金的處理:
⑴ 營(yíng)改增后土地增值稅稅金扣除常見誤區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)把控
9.其它扣除項(xiàng)目金額:
⑴ 整體購(gòu)買未竣工開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)如何扣除?
⑵ 單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi),在土地增值稅清算中如何扣除?
⑶ 爛尾樓收購(gòu)涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及規(guī)劃策略:
「案 例」無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用。
「案 例」精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。
「案 例」項(xiàng)目橫跨營(yíng)改增前后,清算時(shí)收入、成本、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除如何
計(jì)算?
10.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理:
⑴ 以核定征收方式清算項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,如何計(jì)算土地增值稅?
⑵ 清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),土地增值稅如何處理?
⑶ 清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),土地增值稅如何處理?清算后取得成本費(fèi)用,土地增
值稅如何處理?
11.核定征收清算
12.土地增值稅會(huì)計(jì)處理
13.土地增值稅的監(jiān)管
14.土地增值稅清算的六大步驟
15.土地增值稅清算小結(jié)
第三節(jié):土地增值稅清算檢查應(yīng)對(duì)
一.清算審核概述
二.案頭初審
三.實(shí)地調(diào)查取證
四.清算主體的審核
五.項(xiàng)目收入的審核
六.扣除項(xiàng)目的審核
第四節(jié):土地增值稅的返避稅和稅收籌劃
一.土地增值稅的反避稅
1.目前國(guó)家出臺(tái)的土地增值稅返避稅政策有哪些?企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)
點(diǎn)?
二.土地增值稅的稅收籌劃
1.如何利用代建房、合作建房、增加扣除項(xiàng)目金額、稅收優(yōu)惠、代收費(fèi)用等籌
劃實(shí)例。
第五節(jié):土地增值稅清算案例應(yīng)用
一.基本案情
二.檢查發(fā)現(xiàn)情況
三.土地增值稅清算應(yīng)注意的問題
第六節(jié):專家現(xiàn)場(chǎng)與您答疑互動(dòng),學(xué)員問老師答,疑難問題不帶回家。
【講師介紹】
于老師,曼頓培訓(xùn)網(wǎng)(www.mdpxb.com)資深講師。 注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師,是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年,期間從事過(guò)十五年稅務(wù)稽查工作,兩年征管工作,五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各省多次講授:增值稅體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算實(shí)操和營(yíng)改增應(yīng)對(duì)、增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)組織架構(gòu)搭建及商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運(yùn)作、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃預(yù)算、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課,培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。近年來(lái),為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn),并擔(dān)任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團(tuán)的財(cái)稅顧問。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長(zhǎng),講解精辟透徹,脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路,剖析背景,從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文,善于歸納總結(jié),將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識(shí)點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡(jiǎn)單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際,充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問題的能力強(qiáng)。
【費(fèi)用及報(bào)名】
1、費(fèi)用:培訓(xùn)費(fèi)3380元(含培訓(xùn)費(fèi)、講義費(fèi));如需食宿,會(huì)務(wù)組可統(tǒng)一安排,費(fèi)用自理。
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