項(xiàng)目總核心能力提升暨項(xiàng)目總視角的項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)管控（南寧，11月24-25日）
【舉辦單位】北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng) www.mdpxb.com 中國培訓(xùn)資訊網(wǎng) www.e71edu.com
【咨詢電話】4006820825 010-56133998 13810210257
【培訓(xùn)日期】2017年11月24-25日
【培訓(xùn)地點(diǎn)】南寧
【培訓(xùn)對象】企業(yè)的決策層（董事長、總經(jīng)理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、項(xiàng)目總、等）

【課程背景】
項(xiàng)目是房企經(jīng)營管理的基本單元，項(xiàng)目總是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的頭，需要對開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營和管理負(fù)責(zé)，不僅覆蓋開發(fā)全過程的項(xiàng)目管理，更包括項(xiàng)目經(jīng)營的利潤指標(biāo)和最終交付的產(chǎn)品。因此，項(xiàng)目總需要對房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)，以及項(xiàng)目全程操盤的經(jīng)營管理和專業(yè)管理的系統(tǒng)建立全面的認(rèn)識，并不斷培育和提升其項(xiàng)目經(jīng)營和管理的系統(tǒng)能力。
針對房地產(chǎn)公司的企業(yè)管理和項(xiàng)目管理，存在著具備共性的科學(xué)管理規(guī)律，通過二十余年對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實(shí)踐、思考與總結(jié)，我們提出了“管控鏈“、“價(jià)值鏈”和“供應(yīng)鏈”為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)，可以迅速幫房企董事長、高管和項(xiàng)目總對開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營和管理建立清晰完整的認(rèn)識。
其中的“管控鏈”著眼于從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)管理，不僅覆蓋房企組織管理和資源配置，同時(shí)也對開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營、財(cái)務(wù)等指標(biāo)考核，以及面向管理團(tuán)隊(duì)的績效考核等，搭建起基礎(chǔ)管理平臺；其中的“價(jià)值鏈“即各類型房地產(chǎn)項(xiàng)目從“獲取土地、策劃、設(shè)計(jì)、施工、營銷、產(chǎn)品交付”的全生命周期9大管理階段的全程項(xiàng)目管理，是項(xiàng)目總率領(lǐng)各專業(yè)技術(shù)管理資源履行科學(xué)決策和業(yè)務(wù)管理的關(guān)鍵管控點(diǎn)；其中的“供應(yīng)鏈”管理著重針對房企作為投資主體，對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)的各業(yè)務(wù)外包的管控系統(tǒng)。
培養(yǎng)一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目總，需要在掌握上述房企管控系統(tǒng)和項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)業(yè)務(wù)管理的基礎(chǔ)上，加之有效的自我管理和領(lǐng)導(dǎo)力訓(xùn)練，才能最終實(shí)現(xiàn)其履職核心能力的提升。

【課程收益】
本課程通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營為目標(biāo)，著眼項(xiàng)目公司總經(jīng)理崗位的職責(zé)和勝任能力的辨識，全面系統(tǒng)地掌握的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的操盤能力。適合項(xiàng)目公司董事會、集團(tuán)或區(qū)域總部、項(xiàng)目總、及其率領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)等不同角色，全面了解房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管控系統(tǒng)，以及項(xiàng)目開發(fā)全過程關(guān)鍵點(diǎn)管控的各環(huán)節(jié)，從而為勝任項(xiàng)目經(jīng)營和管理的能力提升設(shè)定目標(biāo)；課程同時(shí)覆蓋項(xiàng)目總核心能力提升的路徑和方法、技巧等的傳授，以及項(xiàng)目開發(fā)各階段的專業(yè)化、規(guī)范化、制度化等科學(xué)決策的工作方法和技能的傳授。整體提升受訓(xùn)項(xiàng)目總的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項(xiàng)目運(yùn)作的科學(xué)性，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，打造職業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人隊(duì)伍。
參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。

【課程大綱】
課前互動：
1、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目總角色辨識，應(yīng)具備哪些能力？
2、房企的“經(jīng)營VS管理”該哪個(gè)大，項(xiàng)目總的“經(jīng)營能力VS管理能力”，該哪個(gè)更強(qiáng)？
3、房企產(chǎn)企業(yè)的盈利模式辨識，開發(fā)商是如何賺錢的？

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)概述
基于三個(gè)鏈條的房企管理系統(tǒng)：
1、管控鏈——企業(yè)管理
2、價(jià)值鏈——項(xiàng)目管理
3、供應(yīng)鏈——外包管理
二、項(xiàng)目總在房企管理系統(tǒng)中的定位&責(zé)任辨識
基于不同經(jīng)營規(guī)模的房企，項(xiàng)目總的定位不同，導(dǎo)致對能力要求不同：
1、單一層級項(xiàng)目公司
2、多層級管控下項(xiàng)目公司
（財(cái)務(wù)管控型）
（職能管控型）
（職能支持性）
3、多層級區(qū)域（城市）公司下屬項(xiàng)目公司
（項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部）
4、特殊法人治理結(jié)構(gòu)管控下項(xiàng)目公司
（股東會/董事會）
（項(xiàng)目托管/項(xiàng)目代建）
三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目總核心能力概述
基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營管理責(zé)任，項(xiàng)目總履職的核心能力：
1、經(jīng)營管理能力（對項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)設(shè)定和結(jié)果負(fù)責(zé)）
項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃系統(tǒng)（7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）：
（1）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃
（2）項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃
（3）項(xiàng)目投資計(jì)劃
（4）項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃
（5）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃
（6）項(xiàng)目經(jīng)營利潤計(jì)劃
（7）項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡計(jì)劃
財(cái)稅金融管理系統(tǒng)：
（1）項(xiàng)目全成本管理
（2）稅務(wù)籌劃
（3）融資管理
2、項(xiàng)目管理能力（對開發(fā)項(xiàng)目全生命周期各階段、各專業(yè)的業(yè)務(wù)管理、決策和成果負(fù)責(zé)）
突破個(gè)人專業(yè)背景局限，調(diào)動團(tuán)隊(duì)各專業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)綜合的專業(yè)判斷力和決策力：
（1）財(cái)務(wù)、營銷、成本、設(shè)計(jì)、工程、人力資源、行政管理、物管、商管……
（2）土地拓展、定位策劃、報(bào)批報(bào)建、招標(biāo)采購、客戶關(guān)系
構(gòu)建甲方管理團(tuán)隊(duì)的資源整合能力，借力供應(yīng)鏈協(xié)助業(yè)務(wù)決策并達(dá)成開發(fā)目標(biāo)：
（1）勘察院、設(shè)計(jì)院、施工企業(yè)、監(jiān)理公司、銷售代理、物業(yè)公司……
（2）調(diào)研機(jī)構(gòu)、策劃公司、咨詢公司、商管公司、各類外包公司……
3、組織管理能力（對項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的組織建設(shè)及人力資源管理負(fù)責(zé)）
學(xué)習(xí)、掌握、運(yùn)用 “管理學(xué)”，從業(yè)務(wù)能手——組織高手：
（1）組織架構(gòu)、管理資源配置、責(zé)權(quán)劃分、制度流程設(shè)計(jì)……
（2）定崗定編、人力資源、績效考核……
四、項(xiàng)目總企業(yè)管理能力:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)
管控系統(tǒng)的四個(gè)基本點(diǎn):
1、開風(fēng)商企業(yè)的資源配置（管好人） 架構(gòu)管理系統(tǒng)
2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運(yùn)營（管好事）
計(jì)劃管理系統(tǒng)
3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入）
成本管理系統(tǒng)
4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出）
績效管理系統(tǒng)

1、組織架構(gòu)管理
問題：開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，效率低下，管理成本高企等問題。
■ 怎么解決這些問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置
2、簡約、精細(xì)化架構(gòu)管理系統(tǒng)
要點(diǎn):
專業(yè)優(yōu)化組合
■專業(yè)設(shè)置及組合
■簡約管理架構(gòu)設(shè)計(jì)
職能工作細(xì)分
■部門職能的工作清單
■操作部門的接口
崗位責(zé)任系統(tǒng)
■定崗定編
■職務(wù)說明書
運(yùn)作權(quán)限系統(tǒng)
■ 部門職責(zé)權(quán)限
■ 各種審批流程

2、計(jì)劃管理
問題：開發(fā)商運(yùn)營中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等問題。
■ 怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、完善項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系
2、完善計(jì)劃管理機(jī)制
要點(diǎn)：
四級計(jì)劃體系的內(nèi)容：
■一級計(jì)劃：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃
二級計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃/公司年度經(jīng)營計(jì)劃
三級計(jì)劃：部門月度工作計(jì)劃
四級計(jì)劃：個(gè)人月度（周）工作計(jì)劃
計(jì)劃的編制：
計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn)的分層管理
主要節(jié)點(diǎn)之間標(biāo)準(zhǔn)工作周期
計(jì)劃的分解與運(yùn)行
計(jì)劃的監(jiān)控與考核

3、三全成本管理
問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費(fèi)， 極大地吞噬了項(xiàng)目的利潤。
■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、建立全程、全員、全成本管理系統(tǒng)
2、市場倒推式的造價(jià)定位方法
要點(diǎn)：
建設(shè)前期成本控制
目標(biāo)成本與責(zé)任成本
成本控制指導(dǎo)書
建設(shè)過程成本控制
動態(tài)成本控制
建設(shè)后期的成本控制
結(jié)算、決算與成本考核
4、績效管理
問題：團(tuán)隊(duì)管理中普遍存在能力與動力不 足，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力低下， 項(xiàng)目不能取得預(yù)期利潤等問題。
■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、過程與結(jié)果并重的雙重績效管理
2、量化簡單的績效考核指標(biāo)
要點(diǎn)：
項(xiàng)目績效考核
項(xiàng)目績效考核中的二次分配
項(xiàng)目績效考核指標(biāo)
骨干人員的長期激勵機(jī)制
■月度目標(biāo)管理考核流程：
■計(jì)劃考核指標(biāo)的量化
績效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法

五、項(xiàng)目管理能力: 項(xiàng)目開發(fā)全過程管控9大關(guān)鍵點(diǎn)
■ 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的九大關(guān)鍵點(diǎn)構(gòu)成項(xiàng)目的價(jià)值鏈，每個(gè)點(diǎn)都要為項(xiàng)目增值。
1．項(xiàng)目決策
問題：傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)在于,項(xiàng)目能否賺錢基本取決于房價(jià)上漲。
■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn): 1、投資決策系統(tǒng) 、
2、投資分析模型
要點(diǎn)：
項(xiàng)目論證管理流程
項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)分析
項(xiàng)目成本估算方法
土地的投資價(jià)值
《可行性研究報(bào)告》的編制和評審
2．項(xiàng)目策劃
問題：策劃報(bào)告普遍嚴(yán)重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。
■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn): 四維項(xiàng)目策劃系統(tǒng)
要點(diǎn)：
項(xiàng)目策劃管理流程
項(xiàng)目策劃任務(wù)書
項(xiàng)目策劃外包管理
客戶定位（客戶細(xì)分與需求調(diào)研）
造價(jià)定位及項(xiàng)目成本測算
產(chǎn)品定位（項(xiàng)目主題及物業(yè)發(fā)展建議）
項(xiàng)目運(yùn)營定位；
四維項(xiàng)目策劃
■市場需求分析
■造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)定位
■設(shè)計(jì)技術(shù)建議（概念設(shè)計(jì)）
■項(xiàng)目運(yùn)作策略
《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告書》的編制和成果評審
《產(chǎn)品建議書》
《項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書》
3．招商管理
問題：很多開發(fā)商雖重視招商，但不知道如何把招商和項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)管等業(yè)務(wù)有效結(jié)合。
■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)：貫穿始終的招商管理系統(tǒng)
要點(diǎn)：
開發(fā)前期招商管理
拿地決策階段的意向調(diào)查
項(xiàng)目策劃階段的招商策略管理
方案設(shè)計(jì)階段的招商管理
開發(fā)中期招商管理
施工圖設(shè)計(jì)階段的招商對接
施工過程中的招商配合服務(wù)
商家進(jìn)場及裝修對接
開發(fā)后期招商管理
交付驗(yàn)收階段的招商配合
開業(yè)籌備組織
持續(xù)運(yùn)營期招商管理
商管公司的導(dǎo)入
4．設(shè)計(jì)管理
問題：很多開發(fā)商只有設(shè)計(jì)委托，沒有設(shè)計(jì)管理。
■■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)：“市場、技術(shù)、造價(jià)”三度設(shè)計(jì)管理 系統(tǒng)
要點(diǎn)：
設(shè)計(jì)管理流程
各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書
（規(guī)劃及建筑方案、擴(kuò)初、施工圖、精裝修、園林景觀、管網(wǎng)綜合）
■各階段設(shè)計(jì)成果評審及優(yōu)化
交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、示范區(qū)、精裝修交工樣板房設(shè)計(jì)及材設(shè)選型選樣
設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)
設(shè)計(jì)變更
5．工程管理
問題：甲方不會作甲方，造成進(jìn)度失控、 質(zhì)量失控、成本失控。
創(chuàng)新點(diǎn): 1、甲方工程關(guān)鍵點(diǎn)管理系統(tǒng) 2、甲方工程管理的角色
要點(diǎn)：
甲方工程部的角色與作用
甲方工程人員的四大角色
工程管理流程
工程管理指導(dǎo)書及工程管理標(biāo)準(zhǔn)
甲方工程管理十二大關(guān)鍵點(diǎn)
客戶敏感質(zhì)量問題的防治
物業(yè)移交管理
保修期內(nèi)的維修管理
6．營銷管理
問題：銷售服務(wù)不到位，是買方市場銷售的基本問題。
■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、服務(wù)營銷系統(tǒng) ，2、一站式銷售服務(wù)
要點(diǎn)：
營銷策劃管理
案場內(nèi)部管理
銷售服務(wù)管理
銷售價(jià)格管理
銷售費(fèi)用管理
客戶事務(wù)管理
銷售變更的管理
7．客戶管理
問題：開發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財(cái)，也丟了人。
■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、三位一體的客戶服務(wù)系統(tǒng) ，2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點(diǎn)：
客戶滿意度提升計(jì)劃
產(chǎn)品服務(wù)
銷售服務(wù)
物業(yè)服務(wù)
商管服務(wù)
8．商業(yè)運(yùn)營管理
問題：開發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營管理。
■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、商管等機(jī)構(gòu)的外包管理 ，2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點(diǎn)：
項(xiàng)目前期管理外包
項(xiàng)目中期外包對接
項(xiàng)目開業(yè)籌備及試運(yùn)營
項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營管理
9．報(bào)批報(bào)建及政府配套資源對接管理
問題：開發(fā)商如何組織對外的報(bào)批報(bào)建和配套資源對接。
■怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、視作項(xiàng)目管理 ，2、建立規(guī)范化操作流程
要點(diǎn)：
項(xiàng)目前期五證辦理
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《國有土地使用證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程施工許可證》
《預(yù)售許可證》
項(xiàng)目中期配套資源對接
自來水、排水、電力、燃?xì)�、供熱�?br /> 項(xiàng)目后期權(quán)證辦理
竣工驗(yàn)收備案、準(zhǔn)住證
不動產(chǎn)權(quán)證
六、甲方的外包管理能力：開發(fā)商的供應(yīng)鏈管理
問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。
■怎么解決問題？
■創(chuàng)新點(diǎn)： 供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)
■要點(diǎn)：
1．外包管理流程
2．招投標(biāo)管理
招投標(biāo)管理流程
工程采購招投標(biāo)
甲供材設(shè)采購招投標(biāo)
3．外包業(yè)務(wù)任務(wù)書
項(xiàng)目策劃任務(wù)書
設(shè)計(jì)委托任務(wù)書
工程管理指導(dǎo)書
營銷策劃任務(wù)書
4．外包合同
設(shè)計(jì)類合同
工程類合同
營銷類合同
5．外包成果評審
各類外包評審的流程
各類外包評審的標(biāo)準(zhǔn)
各類外包成果的驗(yàn)收
七、項(xiàng)目總核心能力提升的關(guān)鍵：管好自己
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是房企的基本經(jīng)營單元，在項(xiàng)目經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)中，項(xiàng)目總只是一個(gè)人，因此個(gè)人的自我管理能力才是關(guān)鍵核心能力：
1、自我管理能力
2、領(lǐng)導(dǎo)力

【講師介紹】
張老師,曼頓培訓(xùn)網(wǎng)(www.mdpxb.com)資深講師。自96年起在萬科同時(shí)負(fù)責(zé)研發(fā)設(shè)計(jì)管理及前期報(bào)批報(bào)建工作，建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。商學(xué)院特聘講師，中國講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)講師。
6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。
2010年投身管理咨詢及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，為60余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個(gè)項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問的服務(wù)。

【費(fèi)用及報(bào)名】
1、費(fèi)用：培訓(xùn)費(fèi)3800元（含培訓(xùn)費(fèi)、講義費(fèi)）；如需食宿，會務(wù)組可統(tǒng)一安排,費(fèi)用自理。
2、報(bào)名咨詢：4006820825 010-56133998 56028090 13810210257 鮑老師
3、報(bào)名流程：電話登記-->填寫報(bào)名表-->發(fā)出培訓(xùn)確認(rèn)函
4、備注：如課程已過期，請?jiān)L問我們的網(wǎng)站，查詢最新課程
5、詳細(xì)資料請?jiān)L問北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng)：www.mdpxb.com (每月在全國開設(shè)四百多門公開課，歡迎報(bào)名學(xué)習(xí))