大數(shù)據(jù)、嚴(yán)征管時代下的房地產(chǎn)企業(yè):土地增值稅立法前瞻與清算實務(wù)及籌劃攻略專題(鄭州,5月31–6月1日)
【舉辦單位】北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng) www.mdpxb.com 中國培訓(xùn)資訊網(wǎng) www.e71edu.com
【咨詢電話】4006820825 010-56133998 13810210257
【培訓(xùn)日期】2019年5月30–6月1日
【培訓(xùn)地點】鄭州
【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員,注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
【課程背景】
全面“營改增”后,土地增值稅似乎該“壽終正寢”了。但2018年兩會后財政公布的立法計劃中,土地增值稅法赫然在列,2019年的五一節(jié),財稅朋友圈更是被刷屏了:土地增值稅要立法了!那么,立法后的土地增值稅會是什么樣子呢?帥嗎?
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,土地增值稅到底如何立法自然很重要,但更重要的則是活好當(dāng)下:在國家密集調(diào)控背景下,特別是稅收法律政策缺乏嚴(yán)密性、科學(xué)性、合理性的情況下,如何做好土地增值稅的清算,有效規(guī)避清算的風(fēng)險?在全面增值稅以及國地稅合并之后,面對強(qiáng)大的大數(shù)據(jù)稅收征管手段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何有效規(guī)避土地增值稅的稽查風(fēng)險?如何在不違反稅收法律法規(guī)的前提條件下,實施土地增值稅籌劃,提升企業(yè)效益呢?
【課程特色】
系統(tǒng)性——對上對下,左右兼顧
可操性——有的放矢,關(guān)注焦點
實效性——現(xiàn)實案例,實況分析
啟發(fā)性——打開右腦,突破慣性
【課程收益】
通過本課程,您將和您的企業(yè)獲得下列收益:
1.知曉土地增值稅未來發(fā)展的趨勢,進(jìn)行前瞻性的項目規(guī)劃;
2.掌握最新的土地增值稅優(yōu)惠,并真正理解其本質(zhì),不至于發(fā)生籌劃差錯;
3.把握土地增值稅征稅對象與課稅范圍的疑點、難點問題,更進(jìn)一步理解土地增
值稅;
4.理解土地增值稅清算單位的內(nèi)涵,正確把握清算的時間,規(guī)避涉稅風(fēng)險;
5.重溫土地增值稅上房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)與計量規(guī)則,發(fā)現(xiàn)其中的利益平衡點;
6.挖掘土地增值稅扣除項目中的可用之處,在不違法的框架下有效實施籌劃;
7.知曉當(dāng)前土地增值稅最主流的納稅籌劃思路,并發(fā)現(xiàn)其中的錯誤與不足,規(guī)避
籌劃的風(fēng)險;
8.全面提升土地增值稅清算的稅收管理水平,有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險。
【課程大綱】
第一節(jié):土地增值稅立法前瞻
1.為什么總有人說土地增值稅是妖稅?
2.增值稅與土地增值稅到底能否并存?
3.2018、2019財政部立法計劃說了啥?
4.朋友圈的圖片與土地增值稅的未來
⑴ 納稅人:可能還是說不清楚
⑵ 課稅范圍:一定會有重大調(diào)整
⑶ 收入確認(rèn):需要更具立法智慧
⑷ 扣除項目:在征管實踐基礎(chǔ)上重構(gòu)
⑸ 稅率:維持是最好的選擇
⑹ 核定征收:永遠(yuǎn)不能治愈的傷痛
⑺ 稅收優(yōu)惠:可能是一個最大的敗筆
⑻ 申報納稅:有一點恐怖的“放管服”
5.土地增值稅立法中房地產(chǎn)企業(yè)能做些什么?
⑴ 最高端的納稅籌劃,您懂嗎?
⑵ 可以有私心,但更應(yīng)當(dāng)公道!
⑶ 科學(xué)、規(guī)范是才有真正的出路
6.最新土地增值稅優(yōu)惠政策解讀
⑴ 哪些情況下可暫免征收土地增值稅?
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)能夠享受優(yōu)惠嗎?
⑶ 房企不能享受到底是好還是不好?
⑷ 房企如何才能享受到稅收優(yōu)惠呢?
第二節(jié):土地增值稅,二十五年了還那么陌生!
1.誰才是土地增值稅納稅人?
2.課稅范圍,您真的搞懂了嗎?
⑴ 小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅?
⑵ 長期租賃的房產(chǎn)是否征收土地增值稅?
⑶ 未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)交易是否計繳納土地增值稅?
⑷ 車位車庫使用權(quán)是否征收土地增值稅?
3.扣除項目的范圍,是公的還是母的?
4.離一次稅一次,是雁過拔毛嗎?
5.評估征稅,是創(chuàng)新還是不得已?
第三節(jié):土地增值稅清算條件與對象的確定
1.土地增值稅清算由誰來打破沉默?
2.在什么條件下啟動清算?如何把握?
⑴ 應(yīng)當(dāng)清算與可以清算有何區(qū)別?
⑵ 滾動開發(fā)如何把握清算時點?
⑶ 如何判定竣工、已售、自用、出租?
⑷ 如何準(zhǔn)確把握取得預(yù)售許可證滿三年?
3.土地增值稅的清算單位與對象
⑴ 土地增值稅清算單位怎么確定?
⑵ 清算單位分兩類還是三類或者四類?
⑶ 地下室和車位歸屬于住宅還是其他房產(chǎn)?
⑷ 普通住宅與非普通住宅如何進(jìn)行區(qū)分?
⑸ 住宅與商業(yè)用樓可否合并進(jìn)行清算?
⑹ 合并、分立、投資業(yè)務(wù)是否涉及清算?
4.土地增值稅清算啟動環(huán)節(jié)的納稅籌劃
⑴ 清算與否究竟該如何選擇?
⑵ 僵尸公司注銷是否可以規(guī)避清算?
⑶ 分期開發(fā)與滾動開發(fā)的選擇,對還是錯?
第四節(jié):清算中土地增值稅收入的確認(rèn)與計量
1.房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)與計量
⑴ 清算時,預(yù)售款也應(yīng)確認(rèn)為收入嗎?
⑵ 分期收款銷售房產(chǎn),如何確認(rèn)收入?
⑶ 按揭銷售房產(chǎn)時,銷售收入如何計量?
⑷ 訂金、定金、違約金等如何確認(rèn)收入?
⑸ 銷售收入中是否可以扣除折扣與折讓?
⑹ 轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)時該如何確認(rèn)收入?
⑺ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低時是否要進(jìn)行調(diào)整?
⑻ 商品房面積與實測面積不一致時如何確認(rèn)收入?
2.視同銷售收入的確認(rèn)與計量
⑴ 哪些情況下土地增值稅須視同銷售?
⑵ 視同銷售條件下,如何確認(rèn)收入?
⑶ 視同銷售業(yè)務(wù)在何時確認(rèn)收入?
⑷ 土地增值稅與企業(yè)所得稅視同銷售的區(qū)別
3.代收費(fèi)用及價外收費(fèi)的土地增值稅政策
4.土地增值稅上拆遷收入如何處理?
5.政府補(bǔ)償或者返還該如何做土地增值稅處理?
第五節(jié):土地增值稅清算中扣除項目及其金額的確定
1.土地取得成本及其扣除
⑴ 以招拍掛取得土地如何確定其成本?
⑵ 以接受投資取得土地時如何扣除成本?
⑶ 以接受抵債取得土地的成本如何扣除?
⑷ 以股權(quán)方式取得土地的,其扣除成本如何處理?
⑸ 以無償劃撥方式取得土地的,其土地成本該如何確定?
⑹ 土地評估增值可以作為土地取得成本扣除嗎?
⑺ 為取得土地而發(fā)生的契稅、土地使用稅等計入土地成本嗎?
⑻ 不同方式取得土地時其憑證票據(jù)處理上,需要注意哪些細(xì)節(jié)?
⑼ 為取得土地而發(fā)生的傭金、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用是否也記入土地成本扣除?
⑽ 為取得土地而發(fā)生的拆遷成本也作為土地取得成本嗎?
⑾ 以項目換取土地時,項目建造成本也可以作為土地取得成本?
⑿ 土地閑置費(fèi)是否可以扣除?土地增值稅與企業(yè)所得稅有何差異?
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本及其扣除
⑴ 只要是實際發(fā)生的開發(fā)成本都可以扣除嗎?
⑵ 未取得發(fā)票的開發(fā)成本能否計算扣除?
⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認(rèn)及判斷?
⑷ 建安成本主要由哪些因素構(gòu)成?
⑸ 備注欄不符合要求的發(fā)票成本能否扣除?
⑹ 稅局憑什么判斷地產(chǎn)企業(yè)建安成本的合理與否?
⑺ 普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分?jǐn)傞_發(fā)成本?
⑻ 按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o法避免商業(yè)增值率高怎么辦?
⑼ 拆遷安置費(fèi)用在土地增值稅上有什么特殊處理要求?
⑽ 地下車位、車庫如何分?jǐn)傞_發(fā)成本?
⑾ 購入爛尾樓項目繼續(xù)開發(fā)的,是否可以加計扣除?
⑿ 售樓部的費(fèi)用是否也可以作為開發(fā)成本?
⒀ 會所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本?
⒁ 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目?又能否加計扣除?
⒂ 甲供材的土地增值稅處理需要注意哪些細(xì)節(jié)?
3.期間費(fèi)用及其扣除
⑴ 企業(yè)發(fā)生的借款利息支出如何進(jìn)行土地增值稅扣除?
⑵ 利息支出據(jù)實扣除的條件是什么?如何區(qū)分金融企業(yè)與商業(yè)銀行?
⑶ 委托銀行貸款的利息支出是否屬于能提供金融機(jī)構(gòu)的證明嗎?
⑷ 商業(yè)銀行的財務(wù)顧問費(fèi)支出是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目?
⑸ 全部是自有資金時是否也要計算扣除利息支出?
⑹ 既有借貸資金又有自有資金時是否可以一女二嫁?
4.舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計算?
⑴ 舊房沒有賬面無成本,也沒有發(fā)票,土地增值稅清算怎么辦?
⑵ 舊房轉(zhuǎn)讓如何確定可以扣除的項目金額?
⑶ 有購房發(fā)票,那么轉(zhuǎn)讓舊房時是否還要進(jìn)行評估?
⑷ 舊房轉(zhuǎn)讓時是否可以核定征收土地增值稅?
5.稅金及其扣除
6.加計扣除
第六節(jié):專家現(xiàn)場與您答疑互動,學(xué)員問老師答,疑難問題不帶回家。
【講師介紹】
胡老師,曼頓培訓(xùn)網(wǎng)(www.mdpxb.com)資深講師。法律碩士、注冊稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師、國內(nèi)著名財稅專家。長期從事企業(yè)納稅籌劃研究與實務(wù)操作。在《財政研究》、《經(jīng)濟(jì)研究參考》、《涉外稅務(wù)》、《財會通訊》、《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》等中文核心報刊發(fā)表論文百余篇,發(fā)表實務(wù)類文章五、六百篇,有二十多篇文章被中國人民大學(xué)報刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載;出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》等。總局所得稅專家?guī)斐蓡T,與中國總會計師協(xié)會、東奧會計在線、納稅人學(xué)校、教育等多家財稅培訓(xùn)機(jī)構(gòu)長期合作,在業(yè)界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。先后在北京、上海、深圳、廣州、南京等100多個城市舉辦過講座與培訓(xùn)。其授課特點是:總能將法律邏輯與會計嚴(yán)謹(jǐn)融為一體,實現(xiàn)豐滿理論與骨感實操的和諧統(tǒng)一,睿智中飽含幽默,調(diào)侃中盡顯專業(yè)。
【費(fèi)用及報名】
1、費(fèi)用:培訓(xùn)費(fèi)3680元(含培訓(xùn)費(fèi)、講義費(fèi));如需食宿,會務(wù)組可統(tǒng)一安排,費(fèi)用自理。
2、報名咨詢:4006820825 010-56133998 56028090 13810210257 鮑老師
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