房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù);工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過程;房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。

房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項(xiàng)目”去實(shí)施的，而“項(xiàng)目”的實(shí)施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的�？梢�，房地產(chǎn)商的所有項(xiàng)目都是圍繞公司的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的。那么，如何才能高效地完成一系列項(xiàng)目而使公司的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)呢?答案是------現(xiàn)代項(xiàng)目管理。

現(xiàn)代項(xiàng)目管理的核心思想是相關(guān)利益者“都”滿意，如客戶、員工、公司、供應(yīng)商、承建商、政府等。而實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的關(guān)鍵是團(tuán)隊(duì)績效與項(xiàng)目經(jīng)理的大局觀、溝通協(xié)調(diào)能力以及處理各種沖突的能力。

項(xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。

1.概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行。

2.規(guī)劃階段是對可行項(xiàng)目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備。

3.實(shí)施階段是按計(jì)劃啟動實(shí)施項(xiàng)目工作。

4.結(jié)束階段是項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作。

當(dāng)然，項(xiàng)目的各個階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。

下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容。

一、 概念階段

1. 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目(公司高、中層參與)，然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。

2. 請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證(確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等)，提出項(xiàng)目建議書。

3. 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。

本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。

二、 規(guī)劃階段

1. 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人(重點(diǎn)項(xiàng)目)。

2. 確定項(xiàng)目經(jīng)理。

3. 確定項(xiàng)目組主要成員。

4. 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性(項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估)

5. 提出項(xiàng)目概要報告(營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與)。

6. 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。

本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。

三、 實(shí)施階段

1. 建立項(xiàng)目組織。

2. 取得土地使用權(quán)(可以在第一、二階段)。

3. 制訂項(xiàng)目計(jì)劃(專業(yè)性、可行性)。

4. 通過項(xiàng)目(規(guī)劃)設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。

5. 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查(協(xié)調(diào)貫穿整個項(xiàng)目實(shí)施過程)。

6. 合同管理(質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制)。

7. 項(xiàng)目銷售(嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等)。

8. 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。

本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)(優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證)、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量---成本---進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。

四、 結(jié)束階段

1.項(xiàng)目驗(yàn)收(單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等)，辦理備案證。

2.物業(yè)公司對項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。

3.配合物業(yè)公司交房。

4.項(xiàng)目清算。

5.資產(chǎn)清理。

6.文檔總結(jié)。

7.對整個項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。

8.解散項(xiàng)目組。

9.對項(xiàng)目組成員的考核延長2～5年。

本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。

當(dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對項(xiàng)目群進(jìn)行管理。這就要求分管項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項(xiàng)目群的能力。同時，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。

現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項(xiàng)目制和專業(yè)管理制等四種。部門制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個項(xiàng)目部。項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算，對項(xiàng)目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)，這種模式對地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制是在完成項(xiàng)目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實(shí)際情況來定的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)也跟ERP、CRM等其它企業(yè)管理信息系統(tǒng)相同，由許多功能模塊組成，一般包括進(jìn)度計(jì)劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。對應(yīng)四種不同的組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)可以采取如下對應(yīng)的應(yīng)用模式：部門制，在公司內(nèi)部應(yīng)用，各個職能部門配置相關(guān)的操作權(quán)限，實(shí)現(xiàn)其相關(guān)的業(yè)務(wù)職能;公司制，投資商與公司聯(lián)合應(yīng)用，相關(guān)部門或職能崗位配制相關(guān)的操作權(quán)限;純項(xiàng)目制，各個項(xiàng)目部建立不同的數(shù)據(jù)賬，從公司的角度考慮各個項(xiàng)目部之間資金、人力資源的平衡;專業(yè)管理公司制，以投資商為核心，建筑公司、銷售公司等協(xié)助應(yīng)用。 管理信息化的建設(shè)對地產(chǎn)商是非常重要的，它能夠有效提升其管理水平，具體表現(xiàn)如下：

以項(xiàng)目生命周期理論為基礎(chǔ)，通過計(jì)劃、跟蹤和控制來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的動態(tài)管理。計(jì)劃對項(xiàng)目成功的重要作用，通過制訂詳細(xì)、完善的計(jì)劃來指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施;在實(shí)施的過程中隨時搜集項(xiàng)目的進(jìn)度信息，將實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)行對比，對存在的偏差及時予以糾正，切實(shí)保證項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。

實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的多角度、多要素管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理涉及的要素眾多，既包括人、財、物的管理，也包括時間、采購、合同、質(zhì)量的管理。項(xiàng)目管理信息化后，可以以科學(xué)的項(xiàng)目管理模式實(shí)現(xiàn)對這些要素的集成管理。

能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的組織和人員眾多，除業(yè)主方之外，還有設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商等。項(xiàng)目有關(guān)各方可以通過網(wǎng)絡(luò)可隨時獲取相應(yīng)數(shù)據(jù)，及時、準(zhǔn)確地溝通協(xié)調(diào)，從而有效縮短項(xiàng)目周期，降低項(xiàng)目成本。

實(shí)現(xiàn)與企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)的完美對接。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，隨時掌握資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況，保證資金動態(tài)平衡是至關(guān)重要的。通過對資金計(jì)劃、到位、支出和回款情況的全面把握，隨時提供項(xiàng)目資金狀況，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)資金平衡，降低項(xiàng)目風(fēng)險和成本;通過財務(wù)接口與企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)完美對接，可以滿足項(xiàng)目財務(wù)管理的需要。

有機(jī)整合銷售管理功能，使銷售資金納入整個項(xiàng)目資金流。銷售是房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)，它不僅要實(shí)現(xiàn)對銷售業(yè)務(wù)的支持，更重要的是要使銷售計(jì)劃、銷售資金與項(xiàng)目整體的資金計(jì)劃和現(xiàn)金流量協(xié)調(diào)，并進(jìn)行相關(guān)財務(wù)處理。

除此之外，項(xiàng)目管理軟件提供了眾多成熟的項(xiàng)目管理工具和方法，如責(zé)任矩陣、甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖、關(guān)鍵線路法、掙值分析等。這些工具和方法在項(xiàng)目管理實(shí)踐中廣泛應(yīng)用，是提高項(xiàng)目管理水平的有效手段。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化是圍繞項(xiàng)目管理工作內(nèi)容展開的，由于組織結(jié)構(gòu)不同，導(dǎo)致企業(yè)信息化的應(yīng)用模式的不同。

還有，地產(chǎn)商內(nèi)部各部門間的高效合作(打破本位主義)是至關(guān)重要的;項(xiàng)目的風(fēng)險管理也很重要。

總而言之，企業(yè)管理及項(xiàng)目管理的關(guān)鍵是------系統(tǒng)思考與溝通。