房地產(chǎn)風(fēng)險都有哪些，價格、庫存、資金上的風(fēng)險，都是什么?

　　房地產(chǎn)價格風(fēng)險是房地產(chǎn)市場風(fēng)險最直觀最明顯的表現(xiàn)形式，可以通過房地產(chǎn)價格來窺探房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)價格風(fēng)險必須作為房地產(chǎn)市場風(fēng)險的重要內(nèi)容。

　　因此，我們把商品房銷售價格、房價增長率與GDP增長率的比值、土地價格、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和城市房地產(chǎn)價格指數(shù)增長率作為房地產(chǎn)價格風(fēng)險的主要影響因素，即構(gòu)成房地產(chǎn)價格風(fēng)險的二級影響因素。

　　一、房地產(chǎn)價格風(fēng)險

　　1.商品房銷售價格

　　商品房銷售價格是指處于交易時的商品房，其實際的成交價格，也稱為合同價格，他既包括新建房屋的房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的交易價格，也包括二手房屋的交易價格。

　　商品房銷售價格在一定程度上反映著房地產(chǎn)市場的繁榮程度，銷售價格越高，那么房地產(chǎn)市場發(fā)展火熱，銷售價格低，則說明房地產(chǎn)市場遲緩，房地產(chǎn)市場仍處于較低的發(fā)展水平。

　　但是，當(dāng)銷售價格過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實際的價值，與社會發(fā)展水平完全不符合甚至相差較多，那么此時的房地產(chǎn)價格很有可能產(chǎn)生了泡沫，只是表面呈現(xiàn)的虛假繁榮，隨時可能破滅。

　　目前的房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了大幅度的上漲之后，現(xiàn)在已經(jīng)趨緩，但是仍然處于價格不斷增加的情況。因此，可以將商品房銷售價格作為衡量房地產(chǎn)價格風(fēng)險的重要影響因素之一。

　　2.土地價格

　　土地本身作為自然資源是沒有價格之說的，當(dāng)其作為商品參與市場買賣則具有了價值，土地價格是指土地在買賣時所呈現(xiàn)的價格。由于土地的價格并不是由其生產(chǎn)成本而決定，主要是受到供給與需求的影響，而且不同地區(qū)的土地價格之間具有較大的差距，土地價格的確定受到市場的影響較大。

　　市場對土地的需求多，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，那么土地價格就會相應(yīng)呈現(xiàn)較高的趨勢。土地的價格是確定房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)，土地價格上漲，那么房地產(chǎn)價格也會隨著上漲，因此，可以將土地價格作為房地產(chǎn)價格風(fēng)險的重要組成部分。

　　3.城鎮(zhèn)化進(jìn)程

　　隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與社會的不斷進(jìn)步，城鎮(zhèn)化也在日益推進(jìn)。城鎮(zhèn)化是指城市范圍不斷擴大，城鎮(zhèn)人口不斷增多，農(nóng)村變?yōu)槌鞘械倪^程。目前，我國總體上處于郊區(qū)城鎮(zhèn)化的過程，伴隨著國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的提出，城鎮(zhèn)化在社會中發(fā)揮著舉足輕重的作用，也是群眾普遍關(guān)心的問題。

　　城鎮(zhèn)化進(jìn)程是房地產(chǎn)價格變化的重要影響因素，城鎮(zhèn)化水平越高，房地產(chǎn)價格就越高，反過來，房地產(chǎn)價格也對城鎮(zhèn)化進(jìn)程有重要的推動作用，房地產(chǎn)價格越高，在一定程度上會拉動著城鎮(zhèn)化水平的提高，但房地產(chǎn)價格過高，則會在一定程度上阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。因此，有必要將城鎮(zhèn)化進(jìn)程考慮為房地產(chǎn)價格風(fēng)險的影響因素之內(nèi)。

　　4.城市房地產(chǎn)價格指數(shù)增長率

　　城市房地產(chǎn)價格指數(shù)增長率是指房地產(chǎn)價格指數(shù)的增幅與基期房地產(chǎn)價格指數(shù)的比值，反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢相對數(shù)的增長率。

　　城市房地產(chǎn)價格指數(shù)是城市房地產(chǎn)市場價格的重要反映，其突出的優(yōu)勢在于能夠剔除房屋質(zhì)量與結(jié)構(gòu)等外在因素，反映供求和成本等因素帶來的城市房地產(chǎn)價格的變化，城市房地產(chǎn)價格指數(shù)增長率則是在城市房地產(chǎn)價格指數(shù)的基礎(chǔ)上形成的相應(yīng)指標(biāo)。因此，可以將城市房地產(chǎn)價格指數(shù)增長率作為反映城市房地產(chǎn)價格風(fēng)險的二級影響因素。

　　二、房地產(chǎn)庫存風(fēng)險

　　房地產(chǎn)庫存問題是產(chǎn)生房地產(chǎn)市場風(fēng)險不可忽視的一方面，房地產(chǎn)庫存是市場供求關(guān)系的呈現(xiàn)，供過于求，房地產(chǎn)庫存就會增加，房地產(chǎn)庫存過高則對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說都是非常不利的。

　　因此，將人均庫存、庫存消化周期、年末待售面積、商品房成交面積增長率和租賃市場的發(fā)展認(rèn)為是房地產(chǎn)庫存風(fēng)險的主要影響因素，即房地產(chǎn)庫存風(fēng)險的二級影響因素。

　　1.人均庫存

　　人均庫存是指城市房地產(chǎn)的庫存面積與城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量的比值，當(dāng)城市房地產(chǎn)庫存面積一定，那么城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量越多，人均庫存越小;當(dāng)城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量一定，那么城市房地產(chǎn)庫存越多，人均庫存就越大。

　　人均庫存能夠反映房地產(chǎn)庫存量是否合理，人均庫存量過多，則說明房地產(chǎn)市場具有一定的庫存風(fēng)險，會直接影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。目前，在我國的一、二線城市由于外來人口不斷增加，自身的庫存量很小，幾乎沒有庫存壓力。

　　然而我國的三、四線城市由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷地增加投資，居民的需求有無法得到滿足，導(dǎo)致庫存量不斷增加，當(dāng)前的三、四線城市是房地產(chǎn)庫存需要重點減少的地區(qū)。因此，人均庫存能夠切實有效反映房地產(chǎn)市場的庫存風(fēng)險。

　　2.庫存消化周期

　　庫存消化周期是指城市房地產(chǎn)可售面積除以城市月度平均銷售面積，庫存消化周期是指當(dāng)前的城市房地產(chǎn)庫存量，在當(dāng)前的月銷售面積下，需要幾個月才能完全的消化，消化周期越長，則房地產(chǎn)庫存面積越多，那么則說明當(dāng)前城市房地產(chǎn)開發(fā)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場的需求或者房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費者的可購買能力。

　　目前，我國城市房地產(chǎn)庫存消化周期區(qū)域間差異較大，但是庫存消化周期都偏長，很少有不存在庫存消化周期問題的城市。因此，庫存消化周期可作為房地產(chǎn)庫存風(fēng)險的重要影響因素之一。

　　3.年末待售面積

　　年末待售面積是指房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)竣工完成的商品房中到報告期依舊沒有出售或者出租的面積。房地產(chǎn)年末待售面積與房地產(chǎn)的竣工面積和房屋銷售速度有關(guān)，假如當(dāng)年房地產(chǎn)竣工面積多，而且房屋銷售速度慢，那么就會使得年末待售面積大為增加。

　　年末待售面積過高，房地產(chǎn)庫存就會過高，相應(yīng)會增加市場的不穩(wěn)定性。因此，通過年末待售面積可以看出房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，可以將年末待售面積作為監(jiān)測房地產(chǎn)庫存風(fēng)險的重要二級影響因素。

　　4.商品房成交面積增長率

　　商品房成交面積增長率是指商品房成交面積的增幅與基期商品房成交面積的比值，反映了商品房成交面積的變化。

　　我們需要注意的是，在房地產(chǎn)行業(yè)中，下一年關(guān)于房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模和開發(fā)面積的制定，將把上一年的商品房成交面積及其增長率作為重要的參考量，這是在房地產(chǎn)行業(yè)不成文的規(guī)則。因此，商品房成交面積增長率這一二級指標(biāo)具有重要的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

　　5.租賃市場的發(fā)展

　　租賃市場具有悠久的發(fā)展歷史，早在中國古代，就有了租賃的行為發(fā)生和市場存在。租賃市場具有便捷性，在發(fā)展中國家中是更為普遍的存在，房地產(chǎn)價格不斷增加，然而居民也有對房屋居住的需求，這時租賃市場便可以很好的解決這個矛盾問題。

　　因此，租賃市場應(yīng)運而生，順勢而為。租賃市場的不斷發(fā)展，在一定程度上可以緩解消費者的需求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商減少投資開發(fā)，可以將租賃市場作為房地產(chǎn)庫存風(fēng)險的影響因素。

　　三、房地產(chǎn)資金風(fēng)險

　　對于房地產(chǎn)市場來說，不管風(fēng)險的產(chǎn)生，還是風(fēng)險的規(guī)模大小都會與資金具有密切的關(guān)系，資金鏈不穩(wěn)定，資金來源渠道單一，都會成為房地產(chǎn)市場風(fēng)險發(fā)生的誘導(dǎo)原因。

　　因此，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增長率、本年實際到位資金、融資渠道、融資政策和企業(yè)負(fù)債率是房地產(chǎn)資金風(fēng)險的主要影響因素，即房地產(chǎn)資金風(fēng)險的二級影響因素。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增長率

　　房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增長率是指房地產(chǎn)在一段時期內(nèi)的投資增長額占基期的比重，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增長率越高，說明房地產(chǎn)企業(yè)在不斷增加投資，擴大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，在一定程度上也可以反映企業(yè)的融資能力較強，能夠獲得較多的資金支持，在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴大。

　　與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資不斷增長，意味著資金規(guī)模的不斷擴大，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場風(fēng)險發(fā)生的可能性增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增長率是房地產(chǎn)資金風(fēng)險的重要二級影響因素。

　　2.本年度實際到位資金

　　本年實際到位資金指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定的時期內(nèi)擁有的能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的各種貨幣資金，按照其來源渠道不同，包括國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他來源渠道資金。

　　本年實際到位資金反映本年度房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模，是一種累計的數(shù)據(jù)，本年實際到位資金越多，反映本年度房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營狀況較好。因此，本年度實際到位可用于衡量房地產(chǎn)庫存風(fēng)險的重要影響因素。

　　3.融資渠道

　　融資渠道是企業(yè)獲得資金的來源渠道，通常包括自有資金、銀行信貸、投資等等方面，融資來源渠道多，會在一定程度上緩解房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力，降低房地產(chǎn)開發(fā)商的融資風(fēng)險。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源渠道單一，那么一旦發(fā)生資金緊張的情況，急需資金，能得到資金的難度也會相應(yīng)的增加，如果未能及時得到資金，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會產(chǎn)生一定的資金風(fēng)險，進(jìn)而影響本企業(yè)的發(fā)展成長。

　　4.融資政策

　　融資政策是指國家關(guān)于融資出臺的相關(guān)法律法規(guī)和相應(yīng)的政策條例，融資政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和投資規(guī)模，寬松的融資政策會增加房地產(chǎn)開發(fā)商資金獲得可能性，能夠獲得需要的資金。

　　相反的，如果融資政策收緊，國家在融資方面設(shè)定的要求和流程增加，那么將會在一定程度上增加房地產(chǎn)開發(fā)商的融資難度，也會起到限制房地產(chǎn)市場過快發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

　　結(jié)語

　　企業(yè)負(fù)債率是指企業(yè)的負(fù)債占資產(chǎn)的比重，在所有的行業(yè)中，金融行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率最高，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率位列第二，建筑行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率位于第三。

　　雖然，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率不是最高的，但是金融行業(yè)、建筑行業(yè)都與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，因此，從整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率是處于很高的水平。企業(yè)負(fù)債率越高，那么房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風(fēng)險就會越密集。

　　來源：網(wǎng)絡(luò)

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