住在小區(qū)的居民，是有權(quán)利對于一些建筑改造提出意見的，但是對于外墻居民自行安裝廣告牌這種是否可以呢?對于業(yè)主和物業(yè)管理者來說，說法都不統(tǒng)一，為了能夠更加了解這類型的事情，唯學(xué)網(wǎng)小編特意找了一個(gè)案例來為大家分析一下。
2004年6月業(yè)主徐某在法院的執(zhí)行拍賣中，拍得杭州雙牛大廈裙房1-2層商鋪房屋所有權(quán)之后，將該房屋出租給杭州某公司用于經(jīng)營茶館。2006年11月至12月間，經(jīng)業(yè)主徐某書面同意，該公司對房屋的外墻立面進(jìn)行了裝修，安裝了“某某茶樓”的文字、拼音等。對此行為，裝修期間業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司及部分業(yè)主認(rèn)為雙牛大廈外墻立面系全體業(yè)主共有，徐某和該公司無權(quán)擅自使用，遂多次要求徐某和該公司停止裝修的侵權(quán)行為，但徐某和該公司均未理睬。
隨后,為保證外立面使用符合業(yè)主共同利益和有助大廈品質(zhì)的提升，2006年,受雙牛大廈業(yè)主大會委托，雙牛大廈業(yè)主委員會對外立面使用作出了專門規(guī)定，如：從事商業(yè)活動(dòng)的房屋外立面根據(jù)經(jīng)營需要可以有償使用;程序上應(yīng)向業(yè)主委員會提交申請及方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意后方可向有關(guān)部門審批;外立面使用合同由業(yè)主委員會與使用者雙方一年一簽。使用費(fèi)按年繳納，先繳費(fèi)后使用，收入存入專項(xiàng)資金帳戶，由業(yè)主委員會監(jiān)管;對不按照規(guī)定強(qiáng)行使用外立面的業(yè)主和經(jīng)營戶，業(yè)主委員會受業(yè)主大會委托將訴諸法律解決，等等。
雙牛大廈業(yè)主委員會認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，大廈外墻立面屬全體業(yè)主共同所有，其使用及收益應(yīng)由全體業(yè)主決定和享有，而徐某和該公司在多次被告知和制止的情況下仍堅(jiān)持使用，并將原有銅條拆除后自行變賣，侵害了全體業(yè)主的意愿與共同利益。依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)業(yè)主委員會訴請法院判令徐某和該公司立即將大廈裙房二樓外墻立面恢復(fù)原狀(拆除現(xiàn)有的“某某茶樓”的廣告標(biāo)識，重新安裝銅條，原貌以現(xiàn)未被破壞的裙房五樓為準(zhǔn))并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
法院判決
法院審理認(rèn)為，盡管全體業(yè)主對建筑物的外墻立面享有共有權(quán)，但并不排除在同一幢高層建筑物中，不同所有權(quán)主體對房屋外墻的延伸空間所享有的合理使用權(quán)。本案中一、二樓外墻的利用權(quán)與房屋所有權(quán)是密切聯(lián)系的，處于事實(shí)上不可分離的狀態(tài)。兩被告對該部分外墻立面的使用，為其實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的的需要，既符合該房屋的商鋪性質(zhì)，也未影響、限制其他業(yè)主的權(quán)利，比照相鄰關(guān)系“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則，被告對該部分外墻的利用并無不當(dāng)。原告的訴訟請求理由欠充分，法院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請求。
案例評析
本案的焦點(diǎn)在于建筑物外墻使用權(quán)究竟歸屬于誰?建筑物外墻在使用中應(yīng)該遵循什么樣的原則?相鄰關(guān)系能否適用于解決建筑物外墻使用的糾紛?
要明確建筑物外墻的所有權(quán)、使用權(quán)，單靠我國民法通則中相鄰關(guān)系規(guī)定顯然不能解決這類紛爭，為此，有必要引入建筑物區(qū)分所有權(quán)理論與法律制度。
2007年10月1日生效的《中華人民共和國物權(quán)法》第六章明確規(guī)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，按照其規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”這就意味著，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和共同管理的成員權(quán)三個(gè)部分構(gòu)成。
處于建筑物區(qū)分所有權(quán)主導(dǎo)地位的專有部分所有權(quán)，是指業(yè)主(即區(qū)分所有權(quán)人，以下同)對專屬自己的，由建筑材料組成的，在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性的特定建筑空間所享有的所有權(quán)。業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有部分獨(dú)立享有完整的占有、使用、收益、處分和排他性的所有權(quán)權(quán)能。
作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共用部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。往往許多糾紛就是圍繞著共用部分如何界定、如何使用以及收益如何處分等諸多方面。建筑物的共用部分，也稱之為共有部分，是指建筑物區(qū)劃內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施。
共用部分通常根據(jù)使用性質(zhì)可以區(qū)分為法定共用部分與約定共用部分，根據(jù)使用對象可以區(qū)分為全體業(yè)主共用部分與部分業(yè)主共用部分。法定共用部分也稱之為性質(zhì)上、構(gòu)造上的共用部分。法定共用部分不僅在構(gòu)造上有固定的使用用途，且屬于區(qū)分所有人生活利用上不可或缺的共用部分。如建筑物地基基礎(chǔ)、走廊、樓梯、消防通道、主要梁柱、承重墻體、樓地板、屋頂?shù)�。法定共用部分也被稱為“當(dāng)然共用部分”。建筑物的專有部分按照約定供業(yè)主共同使用，這被稱為約定共用部分。如將本應(yīng)屬于專有部分的建筑物作為傳達(dá)室、會客室、物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主活動(dòng)交誼廳等。全體業(yè)主共用部分顯然是供全體區(qū)分所有權(quán)人使用，如共用大門、配電室、地基基礎(chǔ)等。部分業(yè)主共用部分僅供部分區(qū)分所有權(quán)人使用，如某層的電梯間、走廊等。區(qū)分全體業(yè)主共用部分與部分業(yè)主共用部分的關(guān)鍵所在是維修保養(yǎng)費(fèi)用等負(fù)擔(dān)分?jǐn)傄约肮灿惺找嫠玫奶幏帧?/p>
為了發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用、滿足不同的需要，建筑物的共用部分亦得約定供特定區(qū)分所有權(quán)人使用，使其取得共用部分之專用使用權(quán)，如使用樓頂平臺、外墻懸掛招牌廣告、地下室或地面設(shè)定專用停車位等等。所謂“共用部分之專用使用權(quán)”是指根據(jù)法律的規(guī)定和區(qū)分所有權(quán)人的約定，某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人享有排他獨(dú)立占有使用共用部分的權(quán)利。[4]共用部分之專有使用權(quán)主體為特定區(qū)分所有人或特定第三人，這其中的約定的成立方式一般有三種情形：一是全體業(yè)主同意，通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會形成決議約定;二是管理規(guī)約約定;三是開發(fā)商在售房合同中約定。所以在《物權(quán)法》第七十四條就規(guī)定了規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
建筑物在使用中應(yīng)該遵循下列原則：(1)合理原則。無論是專有部分所有權(quán)還是共用部分的共有權(quán)，其權(quán)利行使都必須把握在合理的限度內(nèi)，不得濫用權(quán)利損害其他區(qū)分所有權(quán)人的利益。如，不得在裝修和使用中拆除或截?cái)嘀纬兄睾涂拐鸾Y(jié)構(gòu)的墻體、梁柱、天花或地板;不得超出建筑物樓板允許的使用負(fù)荷安裝過重的大理石、花崗巖地板;不得超負(fù)荷安裝重型機(jī)器等;(2)整體利益優(yōu)先原則。維護(hù)建筑物整體的安全性、完整性、外觀美觀性并保持其良好狀態(tài)。維護(hù)全體業(yè)主的共同利益;(3)多數(shù)原則。對于涉及大家共同利益的事項(xiàng)，尤其是共用部分的利用和收益的處分，應(yīng)當(dāng)以絕大多數(shù)業(yè)主的同意，通過業(yè)主大會以民主協(xié)商的方式共同決策;(4)不得侵犯個(gè)人根本利益原則。雖然可以通過多數(shù)原則就業(yè)主共同利益和共用部分進(jìn)行共同決策，但在決策中還應(yīng)該特別注意不得假借維護(hù)大家業(yè)主共同利益為由侵犯個(gè)人根本利益。侵犯個(gè)人根本利益本質(zhì)上是一種權(quán)利的濫用，是多數(shù)人的暴政行為。涉及個(gè)人根本利益的行為一般都是不可調(diào)和的對抗性矛盾，是對個(gè)人人身、財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重侵犯，本質(zhì)上往往也存在著一定程度的違法性。所以，無論是在專有部分的使用，還是在共用部分的使用，都不得侵犯個(gè)人根本利益。應(yīng)該禁止多數(shù)人的暴政，禁止以侵犯個(gè)人根本利益為代價(jià)的多數(shù)人濫用權(quán)力;(5)約定原則。即按照契約自由原則，對于涉及共用部分之專用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過合同進(jìn)行約定。當(dāng)然合同約定應(yīng)當(dāng)首先遵守管理規(guī)約，遵守業(yè)主大會決議，不得影響建筑物的正常使用和安全運(yùn)行，不得影響相鄰業(yè)主的利益。
就本案而言，筆者認(rèn)為法院的判決顯而易見是錯(cuò)誤的，建筑物外墻不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分所有權(quán)，而應(yīng)該屬于共用部分持分權(quán)和共同管理的成員權(quán)的范疇。業(yè)主對建筑物外墻的使用不能像使用專有部分所有權(quán)那樣可以排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那樣直接按照功能和用途使用。業(yè)主在建筑物外墻懸掛招牌廣告本身就已經(jīng)改變了建筑物外墻的功能和使用性質(zhì)。而這種改變應(yīng)當(dāng)屬于《物權(quán)法》第七十六條所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，也即應(yīng)該由大家業(yè)主通過業(yè)主大會形成決議共同決定，而非單個(gè)業(yè)主擅自決定。固然建筑物外墻可以懸掛招牌廣告，但懸掛招牌廣告必須考慮到大家業(yè)主的共同利益。
從權(quán)利延伸而言，建筑物區(qū)分所有權(quán)的全部權(quán)利本質(zhì)上都是由專有部分所有權(quán)延伸出來的權(quán)利。雖然都是專有部分所有權(quán)延伸出來的權(quán)利，但由于這種延伸出來的權(quán)利本身就屬于區(qū)分所有構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合關(guān)系。是一個(gè)比“一物一權(quán)”關(guān)系復(fù)雜得多的法律關(guān)系。區(qū)分所有人在行使建筑物所有權(quán)時(shí)，不但要面對自己與其專有部分的“所有關(guān)系”，還要顧及自己與鄰居(其他區(qū)分所有人)之間對共用部分的“共有關(guān)系”以及“共同利益的成員權(quán)關(guān)系”，其權(quán)利的行使必將受到全體區(qū)分所有權(quán)利人“共有關(guān)系”以及“共同利益的成員權(quán)關(guān)系”的限制，不像單一所有權(quán)關(guān)系那樣可以任意行使，在行使權(quán)利中不能簡單地理解為“在同一幢高層建筑物中，不同所有權(quán)主體對房屋外墻的延伸空間所享有的合理使用權(quán)”，更不能認(rèn)為“比照相鄰關(guān)系有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，被告對該部分外墻的利用并無不當(dāng)”。這種專有部分所有權(quán)延伸所形成的共用部分的合理利用，必須遵循建筑物區(qū)分所有權(quán)之共用部分使用的原則。
從利益損害的角度看，既然業(yè)主大會已經(jīng)授權(quán)業(yè)主委員會作出建筑物外墻有償使用的管理規(guī)約，那么，每一個(gè)業(yè)主就應(yīng)該有義務(wù)遵守并執(zhí)行這些管理規(guī)約。單個(gè)業(yè)主不遵守業(yè)主大會及業(yè)主委員會制定的管理規(guī)約，擅自在建筑物外墻懸掛招牌廣告，本身就已經(jīng)侵犯了全體業(yè)主的共同利益，對全體業(yè)主共同利益構(gòu)成了侵害。
綜上所述，筆者認(rèn)為本案中雙牛大廈外墻立面系全體業(yè)主共有，建筑物外墻懸掛招牌廣告可以成為特定業(yè)主的共用部分之專用使用權(quán)。這種專用使用權(quán)應(yīng)該通過約定獲得，而不是當(dāng)然獲得，更不是直接自己擅自可以行使的延伸權(quán)利，而應(yīng)該通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會由大家業(yè)主形成業(yè)主大會決議決定之，被告無權(quán)擅自使用。所以本案法院僅僅采用相鄰關(guān)系進(jìn)行所謂的合理延伸顯然是錯(cuò)誤的。
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