隨著社會(huì)競爭日益激烈，各行業(yè)需要時(shí)時(shí)變化，跟進(jìn)發(fā)展腳步，才不會(huì)被淘汰。物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)在即，迎來資本化率和市場集中度提升。商業(yè)住宅開収&住房消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)我國物業(yè)管理行業(yè)快速增長，觃模超過3500 億元。我國物管行業(yè)栺局分散，百強(qiáng)企業(yè)在管面積僅占全國總在管面積的10.6%。
經(jīng)營理念和技術(shù)創(chuàng)新滯后，管理方式粗放，服務(wù)意識(shí)差，人力成本快速上升都?jí)褐菩袠I(yè)的盈利能力。近年來，以彩生活、綠城物業(yè)為代表的優(yōu)秀企業(yè)積極通過兼幵收購的方式擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)整合資源，収揮觃模效應(yīng)和快速跨地域擴(kuò)張，幵通過專業(yè)化運(yùn)作、社區(qū)O2O 等增值服務(wù)探索多元收入來源。
行業(yè)轉(zhuǎn)型也吸引了資本關(guān)注，彩生活、中海物業(yè)等企業(yè)相繼分拆上市，國內(nèi)新三板上市的物業(yè)公司已超過10 家。
物業(yè)管理介入社區(qū)O2O，輕重結(jié)合，具備成本和本地化服務(wù)優(yōu)勢。移動(dòng)云聯(lián)網(wǎng)的普及推動(dòng)本地生活服務(wù)類O2O 市場快速增長，培育了用戶的消費(fèi)認(rèn)知和習(xí)慣。目前社區(qū)O2O 主流模式已經(jīng)仍輕平臺(tái)轉(zhuǎn)向重投入，自建團(tuán)隊(duì)控制服務(wù)質(zhì)量，阿里、京東、百度等云聯(lián)網(wǎng)巨頭大舉投入，中海、萬科、彩生活、綠城等物管企業(yè)也積極探索。我們認(rèn)為物管行業(yè)本身通過重資產(chǎn)模式迚駐社區(qū)，包括租賃辦公服務(wù)場地，長期雇傭安保、保潔、維修和管理服務(wù)人員等，能夠更低成本的對(duì)接社區(qū)用戶和周邊商業(yè)資源，提供更針對(duì)性、即時(shí)的服務(wù)，同時(shí)物業(yè)繳費(fèi)、維修等物業(yè)服務(wù)可以作為黏住客戶的最基礎(chǔ)的O2O 業(yè)務(wù)，為O2O 平臺(tái)帶來便宜、穩(wěn)定的流量資源。
中奧到家：全國第三大獨(dú)立物業(yè)管理公司，業(yè)績?cè)鲩L強(qiáng)勁，旗下“愛到家”平臺(tái)拓展社區(qū)O2O 業(yè)務(wù)。中奧到家是一家獨(dú)立物業(yè)管理公司，于2015 年11 月在港交所上市。公司布及11 個(gè)省仹28 個(gè)城市，總合約管理面積3370萬平，涉及164 項(xiàng)物業(yè)。2014 年公司營收3.61 億元，凈利潤5600 萬元，過去三年的復(fù)合增長率分別35.3%和109%，定位中高端小區(qū)&采取包干制，成本管控和盈利能力強(qiáng)于同業(yè)。公司于2015 年6 月推出的社區(qū)O2O平臺(tái)“愛到家”収展迅速，以生鮮為切入點(diǎn)，目前已覆蓋杭州1111 個(gè)小區(qū)，注冊(cè)用戶17.6 萬，其中64%為月活用戶，日均5545 仹訂單，管家服務(wù)對(duì)接O2O 落地。平臺(tái)模式計(jì)劃向廣州、佛山、南京、寧波、蘇州、紹興等城市復(fù)制，目標(biāo)2016 年5 月達(dá)到百萬級(jí)用戶量。大股東之一嘉御基釐由阿里巴巴前CEO 衛(wèi)哲先生創(chuàng)立，O2O 團(tuán)隊(duì)成員多來自阿里巴巴、網(wǎng)易、新浪、美團(tuán)等，與易居、房多多、1 號(hào)店等企業(yè)長期戰(zhàn)略合作。未來將繼續(xù)擴(kuò)展產(chǎn)品/服務(wù)品類，幵購+管理輸出提升“愛到家”平臺(tái)滲透率。
看好中奧到家(1538.HK)，關(guān)注彩生活(1778.HK)。我們看好中奧到家主業(yè)內(nèi)生&幵購帶來的強(qiáng)勁增長和社區(qū)O2O 平臺(tái)的擴(kuò)張潛力，預(yù)測公司2015-17 年EPS 為0.08、0.13、0.17 元，按照行業(yè)16 年平均PE=13.5X估值給予一定溢價(jià)(16X)，合理價(jià)栺為2.38 港幣。此外建議關(guān)注彩生活。
風(fēng)險(xiǎn)提示：成本管控不力，壓低行業(yè)利潤率水平;物業(yè)項(xiàng)目收購及整合不達(dá)預(yù)預(yù)期;物業(yè)企業(yè)社區(qū)O2O 平臺(tái)的推廣效果不達(dá)預(yù)期。
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