運(yùn)用多種策略，對(duì)財(cái)務(wù)管理以及全面預(yù)算管理進(jìn)行創(chuàng)新并完善

前言

商業(yè)綜合體是促進(jìn)我國城市發(fā)展的重要力量，為了使商業(yè)綜合體能夠發(fā)揮其作用，就必須在商業(yè)綜合體內(nèi)部關(guān)注其財(cái)務(wù)管理的過程，同時(shí)做好全面預(yù)算管理相關(guān)工作。針對(duì)商業(yè)綜合體之中財(cái)務(wù)管理以及全面預(yù)算管理存在的問題，商業(yè)綜合體需要及時(shí)找到產(chǎn)生問題的根源，然后運(yùn)用多種策略，對(duì)財(cái)務(wù)管理以及全面預(yù)算管理進(jìn)行創(chuàng)新并完善，進(jìn)而使商業(yè)綜合體在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候更加得心應(yīng)手，未來的發(fā)展道路更加穩(wěn)定長遠(yuǎn)。

一、商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題

(一)商業(yè)綜合體忽視財(cái)務(wù)分析工作

財(cái)務(wù)分析工作是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，該工作可憑借對(duì)數(shù)據(jù)的分析以及解讀，精準(zhǔn)化、具體化、可視化地展示研究對(duì)象的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，對(duì)財(cái)務(wù)工作優(yōu)化、商業(yè)綜合體未來決策具有十分重要的意義。

商務(wù)綜合體運(yùn)營工作主要忽略了以下兩方面的工作：(1)觀念建設(shè)工作。許多商務(wù)綜合體在運(yùn)營時(shí)都會(huì)出現(xiàn)“重業(yè)務(wù)、輕財(cái)務(wù)”的情況，認(rèn)為業(yè)務(wù)是利益的主要來源，財(cái)務(wù)只為業(yè)務(wù)錦上添花，無單獨(dú)的實(shí)際意義。這種觀念建設(shè)的缺失，導(dǎo)致綜合體運(yùn)營出現(xiàn)越來越多的財(cái)務(wù)隱患，在未來可能使業(yè)務(wù)鏈遭受巨大風(fēng)險(xiǎn);(2)建設(shè)綜合體運(yùn)營體系。綜合體運(yùn)營與其他運(yùn)營存在本質(zhì)區(qū)別，但這一區(qū)別并未被所有綜合體管理者知曉。許多商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)總監(jiān)擁有多年財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，但是無法正確認(rèn)識(shí)到綜合體運(yùn)營與其他企業(yè)財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)區(qū)別，導(dǎo)致財(cái)務(wù)制度生搬硬套，難以發(fā)揮最佳效果。

(二)相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)較少

財(cái)務(wù)管理之中的任何一項(xiàng)工作，都需要通過負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理的工作人員完成，因此，商業(yè)綜合體內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作，與相關(guān)管理人員有著緊密聯(lián)系。然而，在我國部分商業(yè)綜合體之中，雖然商業(yè)綜合體可以憑借自身的雄厚實(shí)力，吸納大量專業(yè)程度較高的財(cái)務(wù)管理人員，但是在此之中，為數(shù)不少的財(cái)務(wù)管理人員自身具備的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)較少，在管理過程中很容易走入誤區(qū)，導(dǎo)致商業(yè)綜合體難以通過管理活動(dòng)，制定出高效的、能夠促進(jìn)商業(yè)綜合體進(jìn)步的管理方案，財(cái)務(wù)管理在現(xiàn)實(shí)中難以發(fā)揮出應(yīng)有的作用。不僅如此，商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)管理并未隨著時(shí)代的發(fā)展而創(chuàng)新，管理工作機(jī)械化開展，財(cái)務(wù)管理工作難以獲得更高的成效。

(三)監(jiān)管財(cái)務(wù)管理的工作仍需強(qiáng)化

財(cái)務(wù)管理在任何企業(yè)之中，都屬于占據(jù)關(guān)鍵地位的工作，而且商業(yè)綜合體與一般類型的企業(yè)不同，為數(shù)不少的商業(yè)綜合體在全面預(yù)算、內(nèi)部控制等方面都沒有進(jìn)行充分考慮，錯(cuò)誤地認(rèn)為財(cái)務(wù)管理能夠順利開展，就可以“高枕無憂”，沒有對(duì)財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作進(jìn)行及時(shí)監(jiān)管與考核，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的監(jiān)管層面變成了真空地帶。由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的考核與監(jiān)管工作不到位，財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作出現(xiàn)混亂，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)綜合體內(nèi)部工作失衡，出現(xiàn)更多威脅商業(yè)綜合體發(fā)展的問題。

二、全面預(yù)算管理相關(guān)內(nèi)涵

現(xiàn)代化企業(yè)為了使內(nèi)部管理變得井然有序，所以開展全面預(yù)算管理工作。全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容如下：將企業(yè)以往的生產(chǎn)和經(jīng)營狀況作為依據(jù)，分析和預(yù)測(cè)未來的市場(chǎng)走向，進(jìn)而對(duì)企業(yè)未來一段時(shí)間內(nèi)的生產(chǎn)和經(jīng)營進(jìn)行預(yù)測(cè)，提前對(duì)企業(yè)內(nèi)部的所有資源進(jìn)行分配，保證企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營活動(dòng)與戰(zhàn)略目標(biāo)相契合。所以，商業(yè)綜合體可以在全面預(yù)算管理得到執(zhí)行之后，判斷戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成進(jìn)度。不僅如此，全面預(yù)算管理的過程如果科學(xué)合理，可以有效控制商業(yè)綜合體的發(fā)展支出的成本，穩(wěn)定商業(yè)綜合體的現(xiàn)金流，并保證商業(yè)綜合體的利潤不會(huì)受損。全面預(yù)算管理的內(nèi)容，涵蓋了整個(gè)商業(yè)綜合體，商業(yè)綜合體內(nèi)部的所有人員必須參與其中，并且做到協(xié)同合作，在合理分配所有資源之后，衡量其中不同的部門與商業(yè)綜合體之間的經(jīng)營情況，找到商業(yè)綜合體發(fā)展過程中的弊端然后及時(shí)解決。全面預(yù)算管理使經(jīng)營戰(zhàn)略與商業(yè)綜合體之間的績效相連接，能夠極大地推動(dòng)商業(yè)綜合體的發(fā)展。

三、商業(yè)綜合體在全面預(yù)算管理之中存在的問題

(一)全面預(yù)算管理的參與度較低

全面預(yù)算管理的核心，就是制定目標(biāo)并將目標(biāo)逐級(jí)推進(jìn)、逐步落實(shí)。但在商業(yè)綜合體運(yùn)營過程中，全面預(yù)算管理在運(yùn)營活動(dòng)中的參與度仍處于較低水平。具體而言，商業(yè)綜合體運(yùn)營不同于常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅需要擴(kuò)大市場(chǎng)份額、吸引顧客、打造品牌形象，還應(yīng)當(dāng)注重資金的利潤率、重視資金投入轉(zhuǎn)化的實(shí)際價(jià)值。商業(yè)綜合體是各類商戶的集合，其內(nèi)部建筑面積的使用途徑是多元化的，業(yè)態(tài)布局、品牌引進(jìn)、店面管理、商鋪?zhàn)赓U的方向也十分復(fù)雜。如果套用傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理中的預(yù)算管理模式，必將在實(shí)際工作中遇到巨大的阻礙。因此，全面預(yù)算參與度較低的問題，表面上是財(cái)務(wù)工作落實(shí)不到位的問題，實(shí)際上是業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)未協(xié)調(diào)統(tǒng)一的問題。

(二)未合理開展預(yù)算編制工作

部分商業(yè)綜合體在全面預(yù)算編制層面存在不合理現(xiàn)象，通常只是按照以往的全面預(yù)算結(jié)果進(jìn)行編制，所以預(yù)算編制的內(nèi)容較為陳舊，甚至已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商業(yè)綜合體當(dāng)前的發(fā)展腳步。部分商業(yè)綜合體為了獲得更多的利潤，在面對(duì)部分工作的時(shí)候，沒有等預(yù)算編制的結(jié)果出臺(tái)，就盲目地開展各項(xiàng)工作，導(dǎo)致全面預(yù)算管理在商業(yè)綜合體內(nèi)部形同虛設(shè)，無法發(fā)揮其良性控制作用，甚至出現(xiàn)商業(yè)綜合體的成本支出與全面預(yù)算管理嚴(yán)重不符的現(xiàn)象，全面預(yù)算管理的參照作用也變成一紙空談。

(三)尚未健全全面預(yù)算相關(guān)考核管理機(jī)制

全面預(yù)算相關(guān)的考核管理，主要包括兩方面的工作：一方面是考核全面預(yù)算各項(xiàng)工作的成果，另一方面是考核全面預(yù)算的監(jiān)督管理力度。前者是對(duì)全面預(yù)算結(jié)果的考核，后者是對(duì)全面預(yù)算監(jiān)督效果的考核，二者在有機(jī)結(jié)合之后，不僅可以驗(yàn)證全面預(yù)算管理的理論，也能夠使全面預(yù)算管理在實(shí)踐過程中發(fā)揮作用。但在實(shí)際管理工作中，商務(wù)綜合體要么兩者皆不完善、要么只重視前者忽略后者。在第一種情況下，整體的考核管理制度缺失，全面預(yù)算管理完全無法與實(shí)際業(yè)務(wù)產(chǎn)生耦合機(jī)制，全面預(yù)算管理的正面效果無法作用于生產(chǎn)經(jīng)營，導(dǎo)致人力資源與投入資金被浪費(fèi)。在第二種情況下，雖存在考核制度然而缺乏有效監(jiān)督，可能出現(xiàn)考核結(jié)果與實(shí)際情況不符的情況，致使考核結(jié)果偏離現(xiàn)狀，對(duì)綜合體運(yùn)營工作造成嚴(yán)重的不良影響。

四、全面預(yù)算管理在商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)管理之中實(shí)踐的策略

(一)提升參與全面預(yù)算管理的參與度

全面預(yù)算管理必須參與到商業(yè)綜合體的整體運(yùn)營之中，基于現(xiàn)狀，全面預(yù)算管理參與運(yùn)營工作的重心，在于深入探討并解決綜合體管理的實(shí)際問題，將全面預(yù)算管理工作滲透到業(yè)態(tài)布局、品牌引進(jìn)、店面管理、商鋪?zhàn)赓U等工作中。例如，在業(yè)態(tài)布局工作中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)做好不同業(yè)態(tài)布局下的預(yù)算管理工作，將業(yè)態(tài)布局的預(yù)期收益與預(yù)期成本精準(zhǔn)化，從全面預(yù)算的角度確定該地段下餐飲、零售、娛樂、主力店的最佳比例，從而為管理者的經(jīng)營決策提供指導(dǎo)性幫助，提升財(cái)務(wù)工作在業(yè)務(wù)模塊中的價(jià)值。

(二)對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行合理編制

商業(yè)綜合體應(yīng)當(dāng)明確在全面預(yù)算之中，需要融入預(yù)算編制的諸多內(nèi)容，摒棄以往運(yùn)用的、陳舊的預(yù)算編制方法，然后將商業(yè)綜合體的已有工作經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ)，對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，同時(shí)兼顧商業(yè)綜合體所處的環(huán)境、我國政府下發(fā)的政策等，全面而合理地編制自身的財(cái)務(wù)預(yù)算，從而使商業(yè)綜合體的管理需求以及發(fā)展需求得到滿足。與此同時(shí)，商業(yè)綜合體的發(fā)展必須嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行，各項(xiàng)工作在全面預(yù)算編制完成之后，嚴(yán)格按照編制結(jié)果循序漸進(jìn)地開展，從而使全面預(yù)算管理的約束作用真正發(fā)揮，以及幫助商業(yè)綜合體節(jié)省發(fā)展成本。不僅如此，財(cái)務(wù)管理部門需做好預(yù)算數(shù)據(jù)的核查工作，避免數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與計(jì)算過程中產(chǎn)生疏漏現(xiàn)象。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)部門虛報(bào)預(yù)算的情況，財(cái)務(wù)需將預(yù)算管理與資產(chǎn)管理工作的協(xié)同性進(jìn)一步提升，確保預(yù)算匯報(bào)數(shù)據(jù)與資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)相一致，保障數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

(三)對(duì)相關(guān)監(jiān)督考核體系進(jìn)行完善

財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)在該工作中擔(dān)任核查者與監(jiān)督者的角色，一方面成為考核體系的落實(shí)者，核查全部考核數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與真實(shí)性，另一方面監(jiān)督財(cái)務(wù)部門對(duì)內(nèi)部以及外部的管理效果，堅(jiān)決杜絕考核數(shù)據(jù)在內(nèi)部出現(xiàn)問題。除此之外，商業(yè)綜合體需要將實(shí)際的預(yù)算執(zhí)行情況作為基礎(chǔ)，設(shè)置相對(duì)應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，同時(shí)出臺(tái)獎(jiǎng)懲措施，促進(jìn)所有人員在積極參與全面預(yù)算管理的同時(shí)，主動(dòng)對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行維護(hù)，為全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確性提供更多的保障，從而不斷促進(jìn)商業(yè)綜合體在發(fā)展中進(jìn)步。

結(jié)語

全面預(yù)算管理并非是開展后“一勞永逸”的工作，商業(yè)綜合體必須關(guān)注全面預(yù)算管理完成之后的執(zhí)行情況，專門建設(shè)監(jiān)督與考核機(jī)制并不斷完善，在綜合體內(nèi)部建設(shè)相對(duì)應(yīng)的監(jiān)管部門，實(shí)時(shí)開展對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)督工作，以保證全面預(yù)算管理在商業(yè)綜合體之中的重要地位，同時(shí)保證商業(yè)綜合體之中的所有工作，都能按照預(yù)算管理的結(jié)果執(zhí)行。除非出現(xiàn)極特殊情況，否則任何人不能更改預(yù)算結(jié)果。

來源：財(cái)經(jīng)大話談

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