風險預防與控制：防范房地產(chǎn)評估風險的策略

前言

房地產(chǎn)評估機構(gòu)在開展評估業(yè)務(wù)時會存在一定的風險，這些風險主要表現(xiàn)在價值的風險和技術(shù)的風險兩個方面。房產(chǎn)價值是房地產(chǎn)評估的核心內(nèi)容，而且不同的房地產(chǎn)評估機構(gòu)在報告中所體現(xiàn)的價值也會存在一定的差異。隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也逐漸利用現(xiàn)代化的企業(yè)管理模式來進行日常的管理。在眾多的管理中，財務(wù)管理是一個重要的組成部分，同時它對房地產(chǎn)評估機構(gòu)會產(chǎn)生較大的影響。

一、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風險類型

1.房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)評估風險

由于房地產(chǎn)評估機構(gòu)的市場性，需要為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，在一定情況下，有些房地產(chǎn)評估機構(gòu)為了增加客戶數(shù)量，滿足客戶的需求，會違反一些行業(yè)規(guī)定，把房產(chǎn)的價值進行較大的調(diào)整。這種行為嚴重影響了房地產(chǎn)市場的秩序和房地產(chǎn)交易的原則，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。另外，業(yè)務(wù)評估風險中的技術(shù)風險主要表現(xiàn)在相關(guān)人員的技術(shù)性操作失誤，降低了房地產(chǎn)評估機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，同時帶來了一定的信譽風險。

2.房地產(chǎn)評估機構(gòu)財務(wù)風險

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的財務(wù)風險主要體現(xiàn)在評估機構(gòu)在進行稅務(wù)管理方面的風險，這種稅務(wù)風險主要指評估機構(gòu)在進行納稅操作是否符合法律規(guī)定。房地產(chǎn)評估機構(gòu)正常的納稅是根據(jù)機構(gòu)利潤的多少，但是一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)為了降低納稅額，會進行一些違規(guī)的操作，比如利用漏洞避免一些稅費的繳納;利用造假減少交稅額等。如果這些違規(guī)操作被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，那么將會對房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行嚴厲的打擊，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展帶來重大影響。

3.房地產(chǎn)評估機構(gòu)人員風險

不同的房地產(chǎn)評估機構(gòu)具有不同的等級和資質(zhì)，因此具有較高等級和資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)在市場上會有較大的競爭力。許多房地產(chǎn)評估機構(gòu)認識到這一點，積極引進優(yōu)質(zhì)的專職估價師，提高本機構(gòu)的業(yè)務(wù)質(zhì)量。但是在人才市場上，優(yōu)質(zhì)的評估師數(shù)量很少，滿足不了各個房地產(chǎn)評估機構(gòu)的需求。在這種情況下有些房地產(chǎn)評估機構(gòu)會利用優(yōu)質(zhì)評估師資質(zhì)掛靠的方式來提高本機構(gòu)的資質(zhì)等級，這種操作行為是違反我國相關(guān)規(guī)定的。如果這種行為被有關(guān)部門查出，將會按照一定的法律法規(guī)對掛靠人和房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行相應(yīng)的處罰。房地產(chǎn)評估機構(gòu)要認識到這一風險的危害性，采取有效措施對這一風險進行嚴格控制。

4.房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)風險

房地產(chǎn)評估機構(gòu)要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展就需要大量的業(yè)務(wù)來支撐，業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)評估機構(gòu)獲取利潤的來源，所以很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)采取各種措施擴大業(yè)務(wù)范圍，增加業(yè)務(wù)數(shù)量。在擴大業(yè)務(wù)范圍方面，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)采取廣告投放、與別的機構(gòu)合作等方式，但是在諸多的業(yè)務(wù)中，關(guān)于房產(chǎn)的銀行貸款、需要拆遷房屋的價值評估是兩大重要的組成部分，也是利潤較高的兩大業(yè)務(wù)�；�于此，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)在這兩方面的競爭比較激烈，都想搶奪更多的市場。

二、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的風險和原因

1.評估抵押物時評估出的價值較高

房地產(chǎn)機構(gòu)在進行房產(chǎn)的評估時經(jīng)常會出現(xiàn)評估值較高的現(xiàn)象，如果評估出的價值超出了總體價格的兩成，那么這種評估行為本身就存在嚴重的失當。但是在實際的房地產(chǎn)評估中，有些評估值甚至高于總價的五成，如果購房人根據(jù)這個價值進行貸款，那么將會給銀行帶來很大的損失。同時也會給房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來較大的風險。

2.沒有重視抵押貸款項目本身的可行性評估

我國的相關(guān)法律明確規(guī)定，如果向銀行貸款的人是以房地產(chǎn)抵押進行貸款，那么貸款人在合同約定的時間內(nèi)無法把貸款還完，銀行具有處置房產(chǎn)的權(quán)利。采取這種措施有助于銀行減少自身的損失，同時還會大大降低各種風險。但是房地產(chǎn)評估機構(gòu)在進行房地產(chǎn)價值的評估時把主要精力放在了房產(chǎn)本身的價值方面，但是對于房產(chǎn)抵押人員的還款能力沒有進行深入分析。加之很多因素會對房產(chǎn)的價值造成影響，如果貸款人拖欠銀行較長時間，房子的價值如果有所下降，則會影響銀行的利益。

3.沒有很好地把握房產(chǎn)暗藏的相關(guān)風險

在實際的房地產(chǎn)評估中有些風險是顯而易見的，有些風險卻是暗藏的，如果不加注意就會給房產(chǎn)評估機構(gòu)帶來損失。這些暗藏的風險出現(xiàn)的原因主要有兩個，一個是限于評估機構(gòu)自身的業(yè)務(wù)水平不足，無法在開展具體的業(yè)務(wù)時進行全面有效的評估;另一個是房產(chǎn)評估機構(gòu)對以房產(chǎn)抵押獲取貸款的方式?jīng)]有進行深入分析，在做好房產(chǎn)評估的工作時還要對借款人的還款能力進行一定的了解。這些暗藏的風險需要房產(chǎn)評估機構(gòu)給予重視，盡量避免暗藏風險帶來的消極影響。

4.在抵押貸款業(yè)務(wù)中房產(chǎn)評估機構(gòu)的地位比較尷尬

有些客戶需要抵押房產(chǎn)進行貸款，這時候需要貸款人、銀行、房地產(chǎn)評估機構(gòu)三方參與到這一事情中。這三者之間的關(guān)系比較復雜，既互相聯(lián)系，又各自獨立，有時一方會為了自身利益利用另一方進行合作。在這種三角關(guān)系中，房地產(chǎn)評估機構(gòu)所處的地位比較尷尬，一方面房地產(chǎn)評估機構(gòu)是為貸款人服務(wù)的，貸款人需要付費才能得到評估報告;另一方面，房地產(chǎn)評估機構(gòu)還要考慮到銀行一方的相關(guān)利益，如果評估機構(gòu)出具的評估報告沒有達到一定的標準，那么銀行就會降低對評估機構(gòu)的信任度，甚至不再與其合作，這樣就會影響評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)量。

三、防范房地產(chǎn)評估風險的策略

1.謹慎選擇客戶,保證信息的合法性和真實性

客戶的質(zhì)量也會影響風險的大小。房地產(chǎn)評估機構(gòu)在與客戶合作時要對客戶的各種資料進行全面審查，同時要保證客戶提供的資料要完整而且要具有真實性。只有做好這一工作才能為整個的業(yè)務(wù)順利開展打好基礎(chǔ)。評估機構(gòu)要和客戶進行充分的溝通，在掌握豐富的資料后對房產(chǎn)做一個準確的評估，提高評估報告的質(zhì)量，從而在行業(yè)內(nèi)提高評估機構(gòu)的聲譽，把危險控制到最低。

2.做好內(nèi)部管理工作,將責任落實到每一個人

任何一個機構(gòu)要想獲得高質(zhì)高效的發(fā)展必須加強內(nèi)部管理，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也不例外。房地產(chǎn)機構(gòu)要在基于自身實際情況下不斷完善現(xiàn)有的管理制度，而且還要健全質(zhì)量控制體系。在房地產(chǎn)評估行業(yè)，房地產(chǎn)評估機構(gòu)是最重要的組成部分，因此房地產(chǎn)評估機構(gòu)需要肩負更多的責任，促使該行業(yè)更好的發(fā)展。房地產(chǎn)評估機構(gòu)要對行業(yè)內(nèi)各種事務(wù)進行協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)、監(jiān)督等，提高該行業(yè)在社會的認可度。為了提高房地產(chǎn)評估的準確性，還要實行估價復核制度。這有利于做好房地產(chǎn)價格風險的控制工作，在一定程度上還體現(xiàn)了評估機構(gòu)的專業(yè)水準。

3.重視制度的完善和創(chuàng)新

制度是從事一定活動的規(guī)范，因此要想確�；顒拥捻樌�有效進行就必須加強制度的完善和創(chuàng)新。房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國是一個新興行業(yè)，與之配套的制度并不完善。為了促使該行業(yè)更好的發(fā)展，降低其業(yè)務(wù)中存在的風險，需要相關(guān)人員認真分析我國當前房地產(chǎn)評估的各種問題，找出影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素。同時借鑒國際先進的制度，再結(jié)合我國的實際情況加以創(chuàng)新，使之符合我國房地產(chǎn)評估市場的需求。我國的相關(guān)部門也要加強對房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題并提出整改措施，對于一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)的違法行為必須予以處罰，進一步規(guī)范房地產(chǎn)評估行業(yè)，創(chuàng)造一個更加有序的市場環(huán)境。

4.重視評估人員素質(zhì)的提高

對于房地產(chǎn)評估機構(gòu)，人力因素發(fā)揮了最大的作用，因此要重視評估人員的綜合素質(zhì)，為他們提供各種形式的培訓活動，提高專業(yè)水平的同時還要涉獵一些與房地產(chǎn)評估相關(guān)的知識，比如經(jīng)濟、法律、財務(wù)等。房地產(chǎn)主管部門也要督促房地產(chǎn)評估機構(gòu)加強評估人員的隊伍建設(shè)，根據(jù)現(xiàn)有評估人員的實際情況有針對性的進行相關(guān)的培訓，使他們?yōu)榭蛻籼峁┓��?wù)時更加專業(yè)和周到，提高客戶的滿意度，為房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來更多的業(yè)務(wù)。

結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展要求房地產(chǎn)評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)水平也要相應(yīng)提高，但是在實際的房地產(chǎn)評估機構(gòu)開展業(yè)務(wù)的過程中存在著各種各樣的風險。只有意識到這些風險的存在并采取措施加以預防和控制，才能降低各種風險給房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來的不利影響，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)評估機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

來源：新葉財經(jīng)社

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